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五月底，有消息人士透露，“相關(guān)部門正研究在湖南、湖北各選取一個城市進(jìn)行物業(yè)稅實(shí)征試點(diǎn)，征收范圍是商業(yè)地產(chǎn)，不涉及居民住宅�！辈⒈硎荆瑖惪偩秩ツ甑滓呀�(jīng)開辦了湖北、湖南“兩型社會”房地產(chǎn)評稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)班。

上述消息人士的傳言經(jīng)媒體報道后，立即引起了地產(chǎn)市場的廣泛關(guān)注。物業(yè)稅到底能否從商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行試點(diǎn)并開征？物業(yè)稅對商業(yè)地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)的影響有多大？本報特別采訪了多位商業(yè)地產(chǎn)專家，他們都表示：物業(yè)稅在商業(yè)地產(chǎn)的試點(diǎn)征收將不利于中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并會傳到到其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)征收不妥

對于物業(yè)稅在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行試點(diǎn)的消息，中國步行街工作委員會主任韓建輝認(rèn)為，物業(yè)稅率先在商業(yè)地產(chǎn)征收，“我認(rèn)為是不妥的�！焙唵蔚膶Ρ壬虡I(yè)地產(chǎn)和住宅：住宅地產(chǎn)可能具有經(jīng)濟(jì)和社會的雙重屬性，相比而言，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性更多一些，先商業(yè)后地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)的經(jīng)營是一體的，物業(yè)稅在商業(yè)地產(chǎn)的征收，可能會間接地傳到到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，整體都是不利的。

商業(yè)地產(chǎn)專家委員會副主任、上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長李驍認(rèn)為，物業(yè)稅在近期出臺仍然不成熟，而且物業(yè)稅的稅種太廣了，但是房產(chǎn)保有稅出臺，認(rèn)為是有可能的。因?yàn)橐?guī)避了一些制度的缺陷，相對容易執(zhí)行。其次，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較合理，沒有什么泡沫，國家要遏制住宅的高房價，而從商業(yè)地產(chǎn)開始，這顯然就是打壓的方向不對。

香港SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)副總經(jīng)理許大金表示：“物業(yè)稅拿商業(yè)地產(chǎn)做試點(diǎn)，能夠起到一些調(diào)節(jié)的作用，但是我認(rèn)為我們國家的大部分的物業(yè)是存在住宅市場里。住宅地產(chǎn)一次性賣完之后，收稅是一次性的，這樣住宅的社會貢獻(xiàn)率是降低的，反觀商業(yè)地產(chǎn)，他每年都在給國家創(chuàng)造財稅收入，這個時候你再給商業(yè)地產(chǎn)征物業(yè)稅，其實(shí)對商業(yè)地產(chǎn)是不利的�！�

征收商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅會有傳導(dǎo)效應(yīng)

對于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅的試點(diǎn)影響，韓建輝認(rèn)為，目前，中國經(jīng)濟(jì)還沒有完全褪去2008年金融危機(jī)的影子，而住宅地產(chǎn)的這種高利潤的空間，使得一部分逐利的游資進(jìn)行了，這從某種以上上說也和我們國家目前的投資渠道不暢有關(guān)。如果這個時候再對投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻抬高的話，可能就會出現(xiàn)游資對農(nóng)副產(chǎn)品的投資等，造成生活必需品的物價上漲的情況。所以從整體上看，物業(yè)稅現(xiàn)行從商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)要慎行。

許大金表示，從商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅，不僅增加了業(yè)主的成本壓力的話，對國家刺激消費(fèi)等也會受到一定的影響。對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，可能是因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)是對機(jī)構(gòu)，好控制，而住宅是老百姓，不好把握。但是這并不是解決根本之道。同時建議，如果征收物業(yè)稅，那么就應(yīng)該將長期供應(yīng)國家財稅的商業(yè)地產(chǎn)和住宅或公寓等業(yè)態(tài)的稅率由差別才是。

李驍甚至認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)可能也要有40％多的成本是土地成本，就算是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是70年的租期，承租人在租用國家的土地，已經(jīng)繳納了多項(xiàng)高額的稅負(fù)，現(xiàn)在還要征稅包括土地在內(nèi)的物業(yè)稅，這樣是不太合理的。

商業(yè)地產(chǎn)亟待單獨(dú)立法

針對目前地產(chǎn)“一盤棋”的情況，全國經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝表示，住宅地產(chǎn)是個居住和民生相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)是和經(jīng)濟(jì)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該區(qū)別對待。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)具備開征物業(yè)稅的條件，但物業(yè)稅是保有稅，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有保有稅種了，土地使用稅、房產(chǎn)稅和物業(yè)稅很接近。只是做法不是很規(guī)范，征收對象也不一樣。目前是誰經(jīng)營誰繳稅，其實(shí)應(yīng)該誰擁有誰繳稅。所以要改經(jīng)營者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進(jìn)一步完善。

據(jù)悉，現(xiàn)在對于商業(yè)地產(chǎn)的管理規(guī)定還不明確，而對于商業(yè)地產(chǎn)的管理也是沿用住宅地產(chǎn)的管理規(guī)定。楊樂渝就表示：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行規(guī)律和住宅地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律完全是兩碼事，商業(yè)地產(chǎn)注重后期運(yùn)營，而住宅則是一次性產(chǎn)品。

此外，由于商業(yè)地產(chǎn)在這幾年的地產(chǎn)市場中都落后于住宅市場，但其拉動經(jīng)濟(jì)的后續(xù)產(chǎn)業(yè)作用甚至更大。有專家就多次建言政府對持有型的商業(yè)地產(chǎn)要給你財政補(bǔ)貼，要鼓勵開發(fā)商做這樣的轉(zhuǎn)型，要抑制開發(fā)商為賣而買的行為。

據(jù)了解，北京市等地方政府也都在為包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)找出路。包括楊樂渝在內(nèi)的多數(shù)專家也都建言為商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)立法，如果房地產(chǎn)找不到出路，從某種意義上講，中國經(jīng)濟(jì)都找不到出路�，F(xiàn)在都懸在半空中落不了地，這是一個很大的問題。

“明明是只有50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，中介在介紹房源時卻堅(jiān)持說是70年產(chǎn)權(quán)的"住宅"；明明是房子在過去幾個月里持續(xù)漲價，中介愣說已經(jīng)降價了�！笔忻顸S女士近日反映她在崇文門附近的中介公司尋找二手房時的遭遇。她認(rèn)為一些經(jīng)紀(jì)人為促成交易已開始“不擇手段”；而有意挑選二手房的市民在向經(jīng)紀(jì)人咨詢房源時，一定要仔細(xì)對比客觀的市場價格。

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入6月份，北京二手房日均成交量始終在400套徘徊，還不及樓市新政實(shí)施前一個月也就是3月份的一半。為了促成交易，一些中介經(jīng)紀(jì)人又打起了“用商住樓"冒充"住宅樓”進(jìn)行低價房促銷的主意。

記者昨天下午到中介門店實(shí)地探訪。從崇文門新世界向西，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看到路北林立的各家房地產(chǎn)中介門店，每家門店的櫥窗內(nèi)幾乎都被“直降××萬元”的房源推薦信息占據(jù)：每套總價兩三百萬元的二手房“降價”幅度少則十萬元，多則三四十萬元，加上垂直向下的紅色箭頭，顯得十分醒目。

“您看看二手房嗎？現(xiàn)在價格挺合適的，可是抄底的好時機(jī)�！本驮谟浾唏v足查看信息時，一位站在便道上的美聯(lián)物業(yè)經(jīng)紀(jì)人迎了過來。當(dāng)?shù)弥浾呦朐诟浇砸惶卓們r低的小戶型自住后，他說：“MOHO國際公寓的房子每平方米才2.6萬元，周圍商品房單價都在3.2萬元以上，您現(xiàn)在買絕對值——商住樓，民用水電�！蓖瑯�，黃女士上周也見識了類似的促銷手法。“經(jīng)紀(jì)人告訴我，MOHO國際公寓已經(jīng)降到了每平方米2.6萬元，處于今年以來的最低價，勸我抓緊出手�！彼f，她一直在關(guān)注MOHO國際公寓，今年3月初時，該項(xiàng)目的售價還不到兩萬元，3個月過去了，一些區(qū)域持續(xù)漲價的二手房居然被中介描述為“降價”，幸虧她沒有去揀這個“便宜”。

“現(xiàn)在一些經(jīng)紀(jì)人利用了購房人的觀望心理，在賣房時故意釋放出"調(diào)控已經(jīng)見效、房價明顯下降"的信號，利用信息不對稱的特點(diǎn)操縱報價先漲再降，促使那些沒有長期關(guān)注價格的看房人買房�！币患掖笮徒�(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場研究負(fù)責(zé)人說，在市場價格未見明顯波動的情況下，一些中介公司急于招攬客源的短視做法并不可取，同時，二手房購房人在向經(jīng)紀(jì)人咨詢房源前，一定要仔細(xì)對比下“降價”前后的市場價格，綜合考慮自身的承受能力，避免一時沖動、倉促出手。

新開商住樓盤一周內(nèi)集體降價

就在購房人還在研究商品住宅樓盤降價是否“雷聲大、雨點(diǎn)小”時，多個新開盤的商住項(xiàng)目卻在上周不約而同地選擇降價銷售，其中不乏首開、合生等知名開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士分析，國家對于房產(chǎn)稅開征的態(tài)度日益堅(jiān)決，使得購房人對最可能被試點(diǎn)征稅的商業(yè)地產(chǎn)失去興趣，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商集體掀起降價促銷的風(fēng)潮。 記者了解到，一周之內(nèi)，首開集團(tuán)旗下的兩個商業(yè)立項(xiàng)樓盤均打出特價牌——首開石榴派由半月前的2萬元/平方米下調(diào)至均價1.8萬元/平方米，最低1.45萬元/平方米；首開智慧社更是推出1.35萬/平方米的特價房源，享受按揭貸款97折，一次性付款92折的優(yōu)惠，而此前該項(xiàng)目的正常銷售均價為2.1萬元/平方米；位于望京的合生麒麟社1號樓目前推出6套特價房源，戶型面積為63到88平方米，特價2.6萬至2.7萬元/平方米，相比3萬元/平方米的銷售均價，也相當(dāng)于打了86折；馬家堡東路上的樓盤7克拉在19日開盤時也拋出大幅優(yōu)惠措施，包括開盤三日內(nèi)購房可享受一次性付款9折/按揭98乘95折的優(yōu)惠，5日內(nèi)簽約還送兩年物業(yè)費(fèi)。

“商業(yè)地產(chǎn)的購房人主要怕日后被征收房地產(chǎn)稅�！币患疑套潜P的銷售負(fù)責(zé)人說，同樣的戶型，商業(yè)立項(xiàng)的商住樓價格要比純住宅便宜三分之一以上。商住樓紛紛降價促銷還有另一個原因，繼禁止新增酒店類項(xiàng)目分割銷售后，北京下一步很可能會對以商業(yè)和辦公立項(xiàng)的商住樓項(xiàng)目下手�！芭c其等到主管部門限制此類樓盤銷售，開發(fā)商不如趁早降價銷售，房款落袋為安。”他說。