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在安居客、搜房二手房等商業(yè)網(wǎng)站上輸入“張江人才公寓”、“合慶人才公寓”等字條，隨即就會跳出“張江最低價的住宅！僅當?shù)厥袃r30％！”、“超低價人才公寓產(chǎn)權(quán)房”等誘人的廣告。商報記者按圖索驥探訪此類房源，竟發(fā)現(xiàn)這些單價僅為5000元左右（總價50萬－60萬元）的“成套住宅”房源，竟然真有“產(chǎn)權(quán)證”。

之所以超低價叫賣（且有大量轉(zhuǎn)手成交），是因為一個“張江東區(qū)人才公寓”的住宅樓在單套房源的產(chǎn)權(quán)證上標明土地性質(zhì)——工業(yè)用地，撮合此類二手房成交的中介人員堅稱“2007年曾正式開盤銷售，如今其二手房源又開始大量掛牌出售，叫價5000元（單價）僅是周邊“正規(guī)”二手房房價的三分之一。

熱銷

一中介一個月能賣掉10多套

在張江地區(qū)諸多掛有“張江東區(qū)人才公寓”房源的中介門店里，商報記者隨機選擇了一家名為喬源地產(chǎn)的房產(chǎn)中介�！胺孔咏^對便宜，但不能落戶口�！睒I(yè)務(wù)人員張小姐在電話中告訴商報記者，“最重要的是，要全額付款�！睆埿〗忝鞔_地解釋原因：“因為（房子）是工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)只有50年�！�

在商報記者趕赴現(xiàn)場后，張小姐便帶記者去看房。

“張江東區(qū)人才公寓”坐落于浦東龍東大道、勝利路與顧江路交叉口，整個小區(qū)共有27幢5層高的住宅建筑（約共700－800戶）。商報記者進樓后發(fā)現(xiàn)，所謂人才公寓，居然是一梯兩戶的“商品房標準”，房源的戶型面積在98－108平方米。在一套98平方米的掛牌房源中，記者看見了同樣是“商品房標準”的分割好的衛(wèi)生間、廚房，但房中仍是“一大統(tǒng)”——廳、臥尚未分割，“可以自行分割成2房2廳。”張小姐介紹，“水、電、煤（費）按工業(yè)標準收取。”在其出示的該房源的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上，記者看到：“土地用途”——工業(yè)用地；土地使用期限——2008年1月9日至2054年9月21日；房屋類型——工廠，房屋用途——廠房”等令人疑惑的內(nèi)容。

“3、4樓的房子貴一點，由于賣家要的是到手價，所以總價57萬元。5樓（頂層）的房子便宜一些，50萬元上下�！睆埿〗闩闵虉笥浾呖捶繒r不斷在電話中回答大量買家的詢盤，同時，她催促記者趕快下手，“這里的房子賣得很好，上個月我們店賣掉了十幾套。估計下個月房東可能要跳價到60萬元以上了。”

房價

僅是周圍商品房價三分之一

按照中介人員的介紹，以一套“東區(qū)人才公寓”98平方米的4層房源為例，掛牌房東2年前開盤時買下的總價僅18．6萬元，現(xiàn)在其拋售要價在42萬元左右，交易稅費雖然按照工業(yè)用地計算，但需要買家承擔。商報記者粗略估算，這樣一套房源的交易稅費包括：1．3萬元的營業(yè)稅（總價的5．55％）、11．7萬元的土地增值稅（價差的50％）、1．26萬元契稅（總價的3％）以及個人所得稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)證費等一系列費用，共近15萬元。與真正的住宅二手房相比，這套二手“工業(yè)住宅”的土地增值稅一項特別高，真是“工業(yè)算法”，以至于買家支出的總價57萬元中，稅費將占到總額的26％。

但如此“巨額”的稅費，相對于雖是“工業(yè)用”但功能上完全是“公寓”的房屋來說，簡直可以忽略不計。“東區(qū)人才公寓”所在的張江地區(qū)，次新二手房的均價高達15000－20000元／平方米，所以“張江東區(qū)人才公寓”二手房的報價僅為當?shù)厥袃r的三分之一。

中介張小姐介紹稱，小區(qū)目前入住率極高，“有房東出租的，也有自住的�！鄙虉笥浾咴谛^(qū)里看見，不少底層房源甚至被租、售用于“開公司”，“因為土地性質(zhì)的關(guān)系，這里反而可以注冊公司�！睆埿〗阏f。有一位新晉的房東蔡阿姨告訴商報記者，去年年底，她花50萬元在這里買了一套100平方米的房子，即使這樣，“把市區(qū)房子賣掉后，自己還剩下好多錢�！�

對于商報記者問及是否注意到房源產(chǎn)權(quán)僅50年，而且水電開支要“工業(yè)標準”時，蔡阿姨胸有成竹，“沒什么大不了的，小產(chǎn)證辦出來了。過兩年這里的房價漲了，我可以賣給別人�，F(xiàn)在雖然水電費貴了些，但是上海的房價更嚇人，與房價的差額比，這點小錢算什么？”

開發(fā)

小部分房源被當成人才公寓

“這個樓盤是2006年溫州投資客合資開發(fā)的，當時政府批的是工業(yè)用地，被稱作張江醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園一號地塊，所以小區(qū)的產(chǎn)證性質(zhì)是‘廠房’�！睆埿〗愀嬖V商報記者，當初新房開盤單價只有2000多元，一套房子的總價也就20萬元上下�！庇小按蠓繓|”手上有20多套房源，現(xiàn)在掛牌叫價已經(jīng)到了50萬－58萬元，“小產(chǎn)證都是2008年辦出來的，可以按照正常的交易流程操作�！睆埿〗銖娬{(diào)。

商報記者在附近一些中介店看到，該人才公寓也有被稱作“浦東國際醫(yī)療器械園”和“國際機電數(shù)碼園”的另兩個名字，本來地塊要建成一個“高科技產(chǎn)品交流中心”，后因種種原因沒有辦成。不知什么原因，地塊上后來建起了住宅小區(qū)，正式建成時間大約在2007年底，次年一部分買下新房的房東就開始陸續(xù)拋售，但是數(shù)量不多。到2008年下半年，小區(qū)房源的小產(chǎn)證也已經(jīng)辦出來了�！白畛踬I下的房東多數(shù)將房子出租給附近的年輕白領(lǐng)，2－3個人合租很受歡迎�！庇幸晃环慨a(chǎn)中介告訴記者，之后張江集團的下屬公司在小區(qū)中買下200多套房子作為人才公寓，于是項目開發(fā)商就干脆將小區(qū)命名成“張江東區(qū)人才公寓”。

2009年2月，小區(qū)中的張江集團房源正式啟用，約200多套主要為三室一廳的房源（近百平方米／套）一般供6人居住，張江集團以一個床位每月500元左右租金向特定企業(yè)的員工出租，租客一般需要滿足其所在的企業(yè)注冊地與經(jīng)營地在張江園區(qū)內(nèi)，具備大學(xué)本科以上學(xué)歷、與企業(yè)簽訂1年以上工作合同并在上海無住房等條件，根據(jù)《張江園區(qū)人才公寓管理暫行辦法》，租客還可享受約200元房租補貼。

疑惑

交易手續(xù)為何如此順理成章

明明是工業(yè)土地性質(zhì)、廠房用途，卻被建成住宅形式，且擁有單戶成套分割的單獨產(chǎn)權(quán)證掛牌，這些做法是否合理、合法、合規(guī)？商報記者帶著疑問咨詢了浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心的一位工作人員，這位姓何的工作人員在看過記者出示的小產(chǎn)證復(fù)印件后表示，既然產(chǎn)證上的類型寫明工廠，用途標明廠房，那么就可以作為非住宅類的房源在市場上進行交易，“我們沒有辦法查證、核實你（買賣雙方）到底拿（房子）來做什么�！�

但是，某區(qū)規(guī)土局的一位人士在接受記者采訪時表示，按照相關(guān)規(guī)定，廠房（工業(yè)用地上的建筑）最多只能整層出售，“照理（當初開盤前）不可能被允許分割成這樣的小產(chǎn)證�！痹撊耸扛嬖V記者，“況且，這房子里設(shè)計有單獨的衛(wèi)生間和廚房，一層兩戶，完全是按照公寓房的形式來建造的，這樣的做法能夠行得通，在上海絕無僅有�！�

商報記者也查閱到由國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標?穴試行?雪》的通知（國土資發(fā)?眼2004?演232號），其中第四條第四款明確指出：“工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7％。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施�！�

但在浦東張江，“東區(qū)人才公寓”的房東、中介、買家、新區(qū)房地產(chǎn)交易中心卻事實上形成一條將“工廠住宅”轉(zhuǎn)手交易的特別通道——當初的規(guī)劃（審批、驗收）部門和今天的房地產(chǎn)交易中心。直接的管理部門認為，“交易的是廠房，不是住宅（至少無法核實）”，而買賣雙方以及中介機構(gòu)卻享用著“賣的是住宅，不是廠房”的三贏生意——房東2年收益翻番，買家購入市價三成的“真住宅”，而中介以月出數(shù)十套的業(yè)績應(yīng)對當?shù)仄渌唐范址啃星榈兔缘臅r艱。

新聞鏈接

川沙一在售樓盤如出一轍

上個月，浦東川沙另一個在售樓盤被曝是一個“騙局”。該樓盤實際是工業(yè)用地，卻被建成住宅，以低價吸引客戶作為房產(chǎn)投資。此后，相關(guān)部門在接受媒體采訪時表示，如果情況屬實，即為隨意變更土地的使用性質(zhì)，個人購買此類住宅，將不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購買會存在風險。耐人尋味的是，該樓盤開發(fā)商對外的口徑同樣是：“我們賣的是廠房，不是住宅”。

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