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多種跡象表明，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在悄然升溫。根據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查，京、滬、深、穗四大一線城市4月寫(xiě)字樓銷售面積高達(dá)62.70萬(wàn)平方米，深圳4月份寫(xiě)字樓銷售均價(jià)每平方米為16674元；租賃市場(chǎng)方面，4月份深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅均達(dá)到2%左右。而5月份美聯(lián)寫(xiě)字樓藍(lán)籌指數(shù)報(bào)告指出，寫(xiě)字樓藍(lán)籌樣本的成交均價(jià)為32901元/平方米，環(huán)比漲2.14%，同比漲38.47%，較2007年的峰值還要高出9.36%。

寫(xiě)字樓藍(lán)籌樣本的平均租金為134.33元/平方米·每月，環(huán)比漲0.77%，雖漲幅縮小，同比依然上升33.65%。

盡管樓市資金“轉(zhuǎn)舵”殺入商業(yè)地產(chǎn)尚無(wú)定論，但是近兩月以來(lái)深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的悄然升溫，與緊鑼密鼓的樓市宏觀調(diào)控政策有緊密關(guān)聯(lián)，尤其是在“二套房”貸嚴(yán)格執(zhí)行后，在幾乎同等的信貸門檻前，究竟是投資風(fēng)口浪尖的住宅還是押寶穩(wěn)步上升的商業(yè)，不少人選擇了后者。

住宅與商業(yè)物業(yè)

不存在“蹺蹺板”

就在深圳住宅價(jià)格起伏不定時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻相對(duì)平靜。在羅湖金融區(qū)，至今能找到不少售價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右的二手寫(xiě)字樓單位，而周圍住宅的售價(jià)多在2萬(wàn)元/平方米以上。有投資客形容，炒住宅就像是傳接力棒，利潤(rùn)轉(zhuǎn)手即得，而投資寫(xiě)字樓就像經(jīng)營(yíng)“自留地”，回報(bào)細(xì)水長(zhǎng)流，前者是短線炒作，后者依賴長(zhǎng)線獲利。

美聯(lián)物業(yè)（深圳）寫(xiě)字樓藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)顯示，從2007年1月份至今，深圳寫(xiě)字樓售價(jià)指數(shù)在100～177點(diǎn)之間徘徊，在2007年11月份寫(xiě)字樓價(jià)格達(dá)到峰值，隨后逐漸滑落，2009年1月份接近谷底，隨后一路穩(wěn)步攀升，目前維持177點(diǎn)的高位，實(shí)際的成交均價(jià)為32901元/平方米。而在租金方面，起伏更為緩和，2007年1月份至今，深圳寫(xiě)字樓租金低位同樣出現(xiàn)在2009年1月份，指數(shù)下探至100點(diǎn)一下，而今年5月份租金指數(shù)為128.69，實(shí)際平均租金為134.33元/平方米·月。一方面表明相對(duì)住宅市場(chǎng)的暴漲暴跌，寫(xiě)字樓市場(chǎng)要平穩(wěn)得多，同時(shí)也說(shuō)明，寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)與住宅的市場(chǎng)軌跡，有一定程度上的重疊。

有寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商告訴記者，近期新盤市場(chǎng)銷售同樣不樂(lè)觀。相反是在三級(jí)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓和商鋪屢有成交，中原地產(chǎn)華強(qiáng)北門店的林小姐稱，每月都有幾單做成，數(shù)量不多但是成交價(jià)格可觀，不乏每平方米售價(jià)數(shù)十萬(wàn)元的商鋪，以及核心區(qū)域的寫(xiě)字樓。

中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)王世界認(rèn)為，住宅和商業(yè)之間，不存在“蹺蹺板”效應(yīng)，同樣受市場(chǎng)預(yù)期和宏觀調(diào)控的左右，“只不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的震蕩不如住宅那么明顯，長(zhǎng)期以來(lái)的炒作氛圍也不如住宅濃烈，這就為投資商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期獲利贏得條件�！�

投資門檻高

調(diào)控將波及

然而對(duì)于投資者而言，真正的“轉(zhuǎn)舵”商業(yè)地產(chǎn)，不僅僅是投資心態(tài)從短期炒作向長(zhǎng)線獲利的轉(zhuǎn)型，在實(shí)際操作中，商業(yè)地產(chǎn)還有許多門檻有待邁過(guò)。

在“二套房”信貸嚴(yán)格執(zhí)行后，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為住宅與商業(yè)地產(chǎn)的信貸門檻站在了同一“起跑線”上。資深地產(chǎn)人尹香武稱，之前住宅首付兩成，商業(yè)首付是五成，“等于商鋪、寫(xiě)字樓的首付比住宅高了150%，桿杠效應(yīng)低了75%�！倍F(xiàn)在住宅的首付甚至反超商物，“桿杠效應(yīng)就被同化了，在這種情況下，租賃回報(bào)更高的商鋪、寫(xiě)字樓吸引力就顯露出來(lái)�！�

盡管這一解讀理論上成立，但是住宅和商用物業(yè)信貸規(guī)定的對(duì)比依然有細(xì)小差別，首先就是貸款年限的差別，住宅的按揭期可以持續(xù)30年，而商用物業(yè)僅有10年；而在轉(zhuǎn)手交易環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)的流通稅費(fèi)要比住宅高得多；另外在開(kāi)發(fā)流程中的貸款發(fā)放上，依銀行慣例住宅封頂就可發(fā)放，商業(yè)地產(chǎn)則驗(yàn)收結(jié)束才能發(fā)放，而主體竣工和驗(yàn)收可以相差一年時(shí)間�？紤]到商業(yè)地產(chǎn)投資金額本身較高，上述這些細(xì)小差別都在一定程度上增高了商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻。

而且雖然商業(yè)地產(chǎn)避過(guò)了已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，但是終究沒(méi)有繞過(guò)現(xiàn)在最熱門的房產(chǎn)稅問(wèn)題。近日有媒體報(bào)道稱，相關(guān)部門正研究準(zhǔn)備在湖南、湖北各選取一個(gè)城市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅的試點(diǎn)征收。一旦征收商業(yè)地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資又將是一次重創(chuàng)。

商業(yè)地產(chǎn)

風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

“投資商業(yè)地產(chǎn)吸引人的地方就在于租金回報(bào)率�！庇蟹治鋈耸恐赋�，相對(duì)深圳住宅投資普遍3%以下的租金回報(bào)率，寫(xiě)字樓和商鋪的回報(bào)無(wú)疑要高得多。有數(shù)據(jù)顯示，在深圳金融業(yè)最繁榮的羅湖區(qū)，寫(xiě)字樓的回報(bào)率多數(shù)達(dá)到了5%～6%，而福田CBD和南山中心區(qū)，寫(xiě)字樓的回報(bào)率也穩(wěn)居4%～5%�！白畲蟮睦檬俏磥�(lái)深港金融合作給深圳商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的發(fā)展空間”，他認(rèn)為，隨著深圳金融產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，中心區(qū)的商用物業(yè)會(huì)有一輪明顯的漲勢(shì)，無(wú)論價(jià)格還是租金。

然而也有投資者反駁，租金回報(bào)率不能一概而論。投資客李小姐說(shuō)，名下位于福田區(qū)委附近的55平方米小兩房，去年購(gòu)入總價(jià)為103萬(wàn)，目前市場(chǎng)租金為2700元，年租金回報(bào)率超過(guò)了3%，而在一些租房需求旺盛的區(qū)域，回報(bào)率可能更高，考慮到增值前景和轉(zhuǎn)手便利性，王小姐認(rèn)為投資寫(xiě)字樓并不一定就比投資住宅明智。

戴德梁行研究部主管張曉端提醒，在看到投資商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷�！俺说囟蝺�(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、售價(jià)合理性這些外在的投資價(jià)值，后期運(yùn)營(yíng)很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪的后期走勢(shì)�！蹦壳瓣P(guān)外就有社區(qū)商業(yè)空置率高居不下的跡象，短期內(nèi)都難有好轉(zhuǎn)。她說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資者的專業(yè)要求比住宅高得多。