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“此輪宏觀調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)幾乎沒有影響�！�6月10日，第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部助理董事溫書閱接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，北京未來商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場價(jià)格還將繼續(xù)上揚(yáng)，租賃市場雖受供求壓力影響較大，但也將緩慢回升。

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心近日也發(fā)布相關(guān)報(bào)告稱，2010年北京商業(yè)供給面積約183萬平方米，需求面積約255萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)“補(bǔ)漲”行情。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，未來金融租賃公司投向商業(yè)地產(chǎn)的資金或?qū)⒂薪|元。

長期以來的“商住倒掛”現(xiàn)象或迎來大逆轉(zhuǎn)。

市場回暖

寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)、寫字樓）的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。

“過去半年多，寫字樓的整售市場又開始活躍起來。”溫書閱介紹，一個(gè)知名寫字樓項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人近日在跟他聊天時(shí)透露，期望整購該項(xiàng)目的客戶眾多，價(jià)格也比半年前的叫價(jià)高出了40%，但業(yè)主方也并不急于出手，期待更高報(bào)價(jià)。“還有一個(gè)例子，北京東部一個(gè)樓盤，三年前該業(yè)主是以大約20億元的價(jià)格購入，如今價(jià)格已將近翻番�！�

有著多年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的溫書閱告訴記者，像目前這樣活躍的情況實(shí)屬少見，“比2007年、2008年的活躍有過之而無不及”。

溫書閱同時(shí)指出，一些整購客戶的投資回報(bào)并不基于租金收入，“他們主要看中的是資產(chǎn)升值”。

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心對市場在售項(xiàng)目的跟蹤分析發(fā)現(xiàn)，樓市新政出臺后，北京多個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)，其中，集中分布大量商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目的朝陽區(qū)漲價(jià)項(xiàng)目最多，達(dá)38個(gè)；受城南投資計(jì)劃影響，豐臺區(qū)售價(jià)上漲的項(xiàng)目緊隨朝陽區(qū)之后，達(dá)到15個(gè)。價(jià)格漲幅最大的是朝陽區(qū)和通州區(qū)，項(xiàng)目最大漲幅分別達(dá)到了49%和41%。

商業(yè)地產(chǎn)的租金也在上揚(yáng)�！敖衲暌詠恚环τ屑坠俏�、松下、IBM、渣打銀行等租賃大單。”溫書閱透露。

2009年12月，IBM完成了與盤古大觀寫字樓的簽約，共計(jì)7層，面積2.2萬平方米，為2009年北京寫字樓外資企業(yè)租賃市場之最。2009年10月，渣打銀行（中國）有限公司與北京環(huán)球金融中心（WFC）簽署租賃協(xié)議，租賃面積9000平方米；2009年12月，英特爾（中國）有限公司正式簽約環(huán)球貿(mào)易中心，承租其8830平方米的寫字樓；諾和諾德也同樣租賃了北京環(huán)球金融中心9000平方米寫字樓。進(jìn)入2010年，蘋果（Apple）中國又宣布租下國貿(mào)三期5000平方米的面積，松下租下遠(yuǎn)洋光華國際9000平方米。

從去年第四季度開始到今年一季度，北京寫字樓市場的出租率和租金逐月上升。據(jù)第一太平戴維斯的監(jiān)測，北京寫字樓市場一季度平均空置率為18.1%，環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。一季度北京甲級寫字樓市場平均有效租金連續(xù)第二個(gè)季度上漲。由于沒有新的供應(yīng)以及凈吸納良好，一些地區(qū)因需求旺盛而供給不足，導(dǎo)致今年一季度租金上漲了3.4%，達(dá)到每平方米每月人民幣157.8元。

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，北京各區(qū)縣商業(yè)項(xiàng)目租金價(jià)格的平均漲幅達(dá)到22%。

千億資金蠢蠢欲動(dòng)

對于后市，業(yè)界表現(xiàn)出少有的一致看多。

“目前，金融街(000402,股吧)一些甲級寫字樓報(bào)價(jià)已攀升至300元每平方米每月，仍然供不應(yīng)求，中關(guān)村(000931,股吧)核心區(qū)域的甲級寫字樓在未來兩年的供應(yīng)量幾乎為零，租金還會(huì)一路上揚(yáng)�！睖貢喼赋�，即便是此前供應(yīng)量過剩的CBD區(qū)域，經(jīng)過未來兩年的消化之后租金也會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)�！爸劣谏虡I(yè)地產(chǎn)的售價(jià)，未來肯定還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。”

支撐溫書閱的理由在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。他認(rèn)為，“未來三到五年，除非再出現(xiàn)全球性的金融危機(jī)，否則在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)之下，寫字樓市場大起大落的可能性幾乎不存在�！�

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人透露了一組具體數(shù)據(jù)：2010年北京商業(yè)供給面積約183萬平方米，需求面積約255萬平方米，需求大于供給將近40%，2010年商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)大幅回暖，補(bǔ)漲行情幾乎已成定局。

西區(qū)國際總經(jīng)理韓霜?jiǎng)t從政策角度闡述說，“住宅主要是一種滿足居住功能的產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)才是真正有投資屬性的一種物業(yè)產(chǎn)品。前段時(shí)間的投資比較盲目，羊群效應(yīng)很明顯，市場把功能性住宅產(chǎn)品變成純投資性的物業(yè)，卻忽視了真正有投資價(jià)值的商業(yè)物業(yè)的功能屬性。這一次政策調(diào)控是正本清源，對商業(yè)地產(chǎn)是一種利好�！�

政策也好，供求也好，決定商業(yè)地產(chǎn)能否真正實(shí)現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵還在于資金。

“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)都是內(nèi)資企業(yè)中寫字樓租賃市場的主力，保險(xiǎn)公司同時(shí)還是寫字樓投資領(lǐng)域的大戶�！睖貢啽硎�。據(jù)記者了解，包括平安保險(xiǎn)、泰康人壽在內(nèi)的很多保險(xiǎn)公司每年都會(huì)有龐大的資金投入到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

新近成立的一些金融租賃公司，其動(dòng)向值得重視。據(jù)了解，近期包括建行、工行在內(nèi)的5家知名銀行已陸續(xù)取得金融租賃公司資質(zhì)，前5家銀行的注冊資本之和達(dá)到137億。另有光大銀行、興業(yè)銀行(601166,股吧)等也提出了資質(zhì)申請，目前仍處于待審批狀態(tài)。

這些銀行成立金融租賃公司后，最主要的業(yè)務(wù)方向?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)方向，將設(shè)立專項(xiàng)資金用作購買商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)一位商業(yè)地產(chǎn)研究人士分析，“粗略統(tǒng)計(jì)，未來這些金融租賃公司將在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)注入近千億資金�！�