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受調(diào)控政策打壓，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)頹相，投資客已退地三舍。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從住宅市場(chǎng)撤出來的資金，會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。記者上周調(diào)查了香港中路沿線的商鋪、寫字樓、酒店式公寓三類商業(yè)物業(yè)，實(shí)際情況顯示，受租金回報(bào)低或進(jìn)入門檻高等因素制約，投資客染指商業(yè)物業(yè)也并非易事。

寫字樓：租賃略有回升

從2008年下半年開始，受全球金融危機(jī)影響，青島香港中路的寫字樓租賃價(jià)格一落下滑，投資收益下跌。上周記者再次到青島的這一商務(wù)核心區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回暖，寫字樓租賃市場(chǎng)有回升跡象。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)金都店張女士告訴記者，自今年春節(jié)過后，租賃寫字間的客戶明顯多了。

另一中介機(jī)構(gòu)東方地產(chǎn)東海店黃店長(zhǎng)也告訴記者，從該門店的情況看，近期求租寫字間的客戶比2009年要略多一些，但相比2006年、2007年，只能達(dá)到六七成。

黃店長(zhǎng)也坦言，單個(gè)中介門店實(shí)際租賃成交增長(zhǎng)不明顯，可能有兩個(gè)原因，一是現(xiàn)在的二手房中介店面比2006年、2007年增多，以致客戶分流；二是過去一段時(shí)間寫字樓空置率高，求租寫字間的客戶很容易就能找到出租人，有些時(shí)候不需中介公司便能自行交易。

黃店長(zhǎng)介紹，目前租賃價(jià)格也有所回升，比如數(shù)碼港寫字間現(xiàn)在的價(jià)格已達(dá)到2.8元／平方米／天，市場(chǎng)最差的時(shí)候價(jià)格為2.5－2.6元/平方米／天，現(xiàn)在的租金價(jià)格比低潮時(shí)已有了10％－20％的漲幅。

另據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)青島一季度寫字樓市場(chǎng)分析，目前寫字樓市場(chǎng)似乎正在步出低谷，并穩(wěn)步復(fù)蘇，隨著業(yè)主意識(shí)到寫字樓市場(chǎng)在復(fù)蘇，也開始提高租金報(bào)價(jià)，受此影響，一季度青島乙級(jí)寫字樓平均租金較上季度增長(zhǎng)2.2％。但與此同時(shí)，甲級(jí)寫字樓為保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，采取了刺激措施，價(jià)格下降2.8%，平均空置率從前一季度的67.2%降至46.7%。

黃店長(zhǎng)認(rèn)為，環(huán)顧香港中路一線，條件優(yōu)越的寫字樓屈指可數(shù)，所以一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇，高檔寫字樓仍是稀缺資源。

酒店式公寓：房?jī)r(jià)低于地價(jià)

貌似住宅的酒店式公寓，本質(zhì)上仍是投資型產(chǎn)品，與寫字樓、商鋪更像是近親，其價(jià)格同樣受租金的影響，在香港中路一線，現(xiàn)有TOP頤和國(guó)際和三度空間少數(shù)幾個(gè)酒店式公寓，主要出租客戶為大型公司駐青高管，其租賃價(jià)格走勢(shì)與寫字樓行情有很大關(guān)聯(lián)度。

太平洋房屋郝店長(zhǎng)介紹，酒店式公寓不大適合普遍家庭居住，購(gòu)買酒店式公寓的客戶都是用來投資，年后新一輪住宅價(jià)格上漲，酒店式公寓價(jià)格漲幅不大。

東方地產(chǎn)黃店長(zhǎng)告訴記者，酒店式公寓租金價(jià)格已開始回升，TOP頤和國(guó)際約68平方米酒店式公寓，最低時(shí)只能租到4萬元／年，現(xiàn)在能租到4.8萬元／年；三度空間約50平方米戶型，最低時(shí)只能租到2.8萬元／年，現(xiàn)在能租到3.6萬元/年。

3月中旬，北京遠(yuǎn)坤地產(chǎn)競(jìng)得青島工人療養(yǎng)院地塊，樓面地價(jià)已達(dá)到19500元／平方米。而目前，同處在香港中路商務(wù)核心區(qū)域的酒店式公寓二手房?jī)r(jià)格低于這一樓面地價(jià)。

據(jù)香港中路某二手房中介人士介紹，TOP頤和國(guó)際酒店式公寓現(xiàn)在的售價(jià)約為1.7萬元／平方米,三度空間售價(jià)約在1.5元／平方米，過去幾年酒店式公寓價(jià)格上漲低于周邊住宅。

商鋪：風(fēng)景這邊獨(dú)好

過去幾年，無論是全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)青島商鋪市場(chǎng)的影響都不大。

“說白了商鋪價(jià)格高低要看租金回報(bào)”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島鑫居加盟店商鋪投資置業(yè)顧問陳志丹介紹，商鋪投資沒有觀望，只有合適不合適之分，就是在經(jīng)濟(jì)低迷的2008年也有商家租賃商鋪，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。

近幾個(gè)月，住宅市場(chǎng)下滑，是不是有些資金已進(jìn)入商鋪市場(chǎng)呢？

對(duì)此，陳志丹告訴記者，沒有資金流向商鋪市場(chǎng)的明顯現(xiàn)象，一個(gè)原因是商鋪投資有“高技術(shù)”含量，所以參與的人數(shù)不會(huì)太多，客群相對(duì)穩(wěn)定，一般都是老客戶；另一個(gè)原因是投資一個(gè)商鋪的決策過程長(zhǎng)，要數(shù)月時(shí)間，觀察商鋪周邊的人流、業(yè)態(tài)分布等因素，從4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控開始到現(xiàn)在，調(diào)控時(shí)間還比較短，所以就算有資金準(zhǔn)備流入也不會(huì)這么快表現(xiàn)出來。

陳志丹透露，最近剛成交了一套閩江二路的商鋪，面積在60平方米，每平方米4.5萬元，年租金13萬元，目前這個(gè)水平的租金收益已算是不錯(cuò)的商鋪投資。

對(duì)于當(dāng)前東部一些新推向市場(chǎng)的小面積商鋪，陳志丹表示了謹(jǐn)慎的態(tài)度。比如一處總價(jià)在150多萬元的地下小商鋪，據(jù)銷售方稱年租金會(huì)在8萬元。

陳志丹認(rèn)為，在香港中路人氣較旺的地下商街小面積商鋪的租金在6萬元左右，年租金8萬元只是開發(fā)商對(duì)未來經(jīng)營(yíng)狀況的估算，能否達(dá)到還很難講。

相關(guān)鏈接： 商鋪投資要訣

商鋪投資資金門檻高，技術(shù)含量也高，如何投資才能降低風(fēng)險(xiǎn)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島鑫居加盟店商鋪投資置業(yè)顧問陳志丹介紹了兩點(diǎn)：

一、多了解要購(gòu)買的商鋪周邊鋪面的成交價(jià)格，盡量不要過分高于周邊商鋪的成交價(jià)格。

二、要多打聽周邊商鋪的租金價(jià)格，商鋪價(jià)格是由租金決定的。只要租金價(jià)格清晰，今后的投資收益就能知道個(gè)八九不離十，會(huì)有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

有兩種情況會(huì)使投資商鋪出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要注意規(guī)避：

一、商鋪周邊的商圈或業(yè)態(tài)發(fā)生改變，比如過去的美食一條街云霄路和中山路出現(xiàn)過因商圈蕭條帶來的租金下降。

二、在購(gòu)買商鋪當(dāng)年，該商鋪周邊租金價(jià)格虛高。

上述兩種情況，出現(xiàn)的可能性較小，但也要認(rèn)真考察。