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新政出臺以來，房企成交量下滑現(xiàn)象日益顯現(xiàn)，特別是“三高”房企更是面臨較大財務壓力

隨著前5月銷售數(shù)據(jù)及財務報表的陸續(xù)出爐，五月房企成交急劇下滑已是普遍現(xiàn)象。而銷售成功與否對于房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流有著關(guān)鍵性的影響，當銷售大幅下滑，房企手頭現(xiàn)金減少，資金周轉(zhuǎn)開始變慢，存貨上升，整個財務杠桿面臨挑戰(zhàn)。在這種情況下，那些負債率高、土地儲備高以及產(chǎn)品線偏高的“三高”房企，則面臨較大財務壓力以及未來的風險。

調(diào)控致高負債危機顯現(xiàn)

房地產(chǎn)新政的效果初步顯現(xiàn)。從陸續(xù)公布的5月房企銷售數(shù)據(jù)來看，主流房企5月銷售普遍下滑。其中，綠城中國5月實現(xiàn)合同金額20億元，環(huán)比下跌7成。1至5月，綠城完成銷售額163億元，僅占年度計劃的23%左右。

此前，綠城副主席兼行政總裁壽柏年指出，綠城今年可銷售物業(yè)將達到1140億元，其中1100億元是新推項目，其余40億元是尾盤。下半年是推案的重點時段。然而業(yè)內(nèi)普遍認為，今年下半年的銷售并不樂觀。

在這種情況下，綠城的高負債問題重新引發(fā)關(guān)注。此前，綠城凈負債率由2008年末的140％下降為2009年末的105％，但綠城很可能從第三季度開始面臨回款不暢，負債率或重回高點。但綠城方面表示，5月僅新推6個項目，遠低于4月的16個項目，而整體去化率達71%，高于4月份的58%。公司暫時沒有考慮降價。

另外一家負債率較高的公司是富力，“富力短期內(nèi)回A的可能性不大，但富力今年的日子還是比2008年好。”輝立證券研究員陳耕認為，如果富力能將今年的支出控制在200億元之內(nèi)，那么今年的資金風險并不大。資金問題可能要在明年反映出來。

高土地儲備的資金沉淀壓力

從5月份開始，先后有兩家大型房企進行了全國性降價，其中一家是恒大，這家公司的一個突出特點是：有著高額的土地儲備。截至5月底，恒大的在建面積近2000萬平米。

綠城去年年報顯示，公司土儲為3083萬平米，今年將有70個項目開工，新開工建筑面積為1113萬平方米，較去年增加187％。

“高額的土地儲備，新開工及在建面積勢必龐大，本身需要強大的現(xiàn)金流支撐，而銷售下滑，融資渠道又不暢的話，這樣的公司比較危險，”一家總部位于北京的投資機構(gòu)人士認為。

恒大否認優(yōu)惠、降價是因為資金壓力，稱自己是搶先機，擴大市場占有率；但事實上，這家公司在各地的項目此前均感受到了銷售下滑。

壽柏年則表示，綠城今年應付的土地款約為200億，截至目前，綠城已支付100億。公司會視調(diào)控政策影響以及市場狀況，考慮是否繼續(xù)購入土地。

而另外一些土地儲備中等規(guī)模的公司，則選擇暫緩拿地，龍湖地產(chǎn)、金地集團、華潤置地等，在3月份以來的土地市場上，均未露面。