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資本市場(chǎng)的全面認(rèn)可

一掃資本鏈困局開(kāi)發(fā)企業(yè)依靠預(yù)售款可以把一個(gè)個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)起來(lái)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，特別是對(duì)于投資大、周期長(zhǎng)、需長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單的"開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售"的模式實(shí)踐證明并不成功，戰(zhàn)略思維和定位都必須重新調(diào)整。

"如今發(fā)展商投身商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不僅要懂地產(chǎn)、懂商業(yè)，更重要的一條是懂金融，走一條資本之路，商業(yè)地產(chǎn)只有在金融創(chuàng)新中才能綻放活力。"這是在日前由新地產(chǎn)與漢博顧問(wèn)在上海舉辦的"2009第二屆商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)"上，與會(huì)人士一致把2009年的商業(yè)地產(chǎn)重頭戲聚焦到"資本引擎"關(guān)鍵點(diǎn)上。

資金鏈困惑限制規(guī)�；l(fā)展

一直以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展前景被外界廣泛看好，一方面中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、資金三大要素支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，在城市化進(jìn)程中，住宅發(fā)展到一定規(guī)模對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，特別是對(duì)購(gòu)物中心這樣的業(yè)態(tài)有一定的拉動(dòng)作用，另一方面，通過(guò)研究租金數(shù)據(jù)分析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，有一半城市沒(méi)有恢復(fù)到去年的中間水平，例如上海、北京、廣州這樣的一線城市，還有二線城市租金水平比去年三季度還低一些，而和國(guó)際化大都市的租金水平比，絕對(duì)數(shù)字還是處于相對(duì)低的水平，所以在租金或者發(fā)展空間方面，都有廣闊的想象空間。

"但現(xiàn)實(shí)的情況是，中國(guó)發(fā)展商更愿意造住宅樓而不愿意造商業(yè)地產(chǎn)，盡管每個(gè)人都知道商業(yè)地產(chǎn)對(duì)未來(lái)來(lái)說(shuō)是一個(gè)'金娃娃'。"花旗房地產(chǎn)投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執(zhí)行官姚蔚一針見(jiàn)血的指出，"因?yàn)�，要�?金娃娃'從種在地上一直到它長(zhǎng)成一個(gè)'金娃娃'這個(gè)過(guò)程是非常艱難的。"

在姚總看來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的困惑來(lái)源于資金鏈。在國(guó)外，做商業(yè)地產(chǎn)貸款的時(shí)候可以只還利息不還本金，而中國(guó)為商業(yè)地產(chǎn)提供的貸款還是局限在那些短期或者是中期的，要求還本付息，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目即使十年還清也需要10%的回報(bào)率，而商業(yè)地產(chǎn)在前期兩三年是培育期，回報(bào)率沒(méi)有辦法支撐銀行貸款還本付息的支付，這阻礙了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資。

寶龍集團(tuán)副總裁劉曉蘭在談及寶龍集團(tuán)2003年起轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)的七年歷程時(shí)，也持同樣觀點(diǎn)："商業(yè)地產(chǎn)這塊，因?yàn)樗膶?zhuān)業(yè)度要求非常高，需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)培育期，短期內(nèi)不可能給開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)商帶來(lái)很好的回報(bào)。"