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2009年第二季度，上海辦公樓租金報價環(huán)比繼續(xù)下跌4.6%至每天每平方米7.05元。由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下市場需求羸弱，而市場新增供應(yīng)不斷，今年上半年辦公樓平均租金報價已下跌11.0%，而現(xiàn)時租金水平與12個月前相比，更是有18.1%的跌幅。

自2008年四季度以來，上海辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)季度吸納量為負(fù)的情況，新項目交付和租戶縮減面積使市場未租用率不斷攀升。我們同時也看到二季度的市場出現(xiàn)了一些好的信號，受益于政府的經(jīng)濟(jì)刺激措施，從四月份開始市場變得更加活躍，租金下跌速率變得平滑，市場吸納也在從負(fù)轉(zhuǎn)正的過程之中。

2008年的新增供應(yīng)中有85%以上為甲級及超甲級物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾七成物業(yè)為乙級辦公樓。在過去的六個月中，甲級和超甲級物業(yè)的未出租率升幅較市場平均升幅小也主要是受此因素影響。

未來供應(yīng)方面，預(yù)計有630,300平方米的物業(yè)將于今年下半年上市，從而使2009年全年供應(yīng)量達(dá)到880,521平方米，為2004-2008年五年平均供應(yīng)量的1.5倍。

起于金融體系的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)迅速擴(kuò)散至實體經(jīng)濟(jì)，并且其影響在廣泛的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中仍在繼續(xù)。如無必須遷址的理由，租戶更愿意采取以當(dāng)前市場價格續(xù)租的保守策略。

由于這種暫緩長期計劃而偏重短期內(nèi)財務(wù)節(jié)約的做法，以及存量項目的空置率較高，此前上海辦公樓市場十分活躍的預(yù)租行為有所停滯。

考慮到企業(yè)對于各種形式的資本開支的限制，我們認(rèn)為，眾多租戶特別是跨國企業(yè)在下半年仍會在遷址和擴(kuò)租計劃方面相當(dāng)謹(jǐn)慎。

然而，由于當(dāng)下市場租金水平已回到2006年下半年水平，我們已經(jīng)注意到一些租戶開始利用目前的市場環(huán)境，以實施其更為長期的租賃策略。

當(dāng)市場還在側(cè)重于成本節(jié)約，租戶紛紛降級其租賃目標(biāo)時，一股由國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)引領(lǐng)的向高品質(zhì)樓宇遷移的潛流正慢慢出現(xiàn)。

短期內(nèi)，除了那些受此次金融危機(jī)影響較小的行業(yè)外，市場需求仍受到抑制。醫(yī)藥，保險以及國內(nèi)金融業(yè)將繼續(xù)其擴(kuò)租和搬遷，表現(xiàn)將尤為活躍。

目前市場的未出租率水平和即將上市物業(yè)的充沛體量將使租金繼續(xù)承壓，然而隨著國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，市場活躍度將有所提升。