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與投資不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的收益相比，監(jiān)管部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控更為關(guān)注。不日將進(jìn)入會(huì)簽程序的"保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)細(xì)則"(以下簡(jiǎn)稱(chēng)細(xì)則)或在近期浮出水面。據(jù)消息人士透露，在首批不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)中，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管控將被放在首位。另外記者了解到，保險(xiǎn)資金初次涉足不動(dòng)產(chǎn)的投資比例或?qū)⒖刂圃谫Y產(chǎn)總額的5%以下。

投資比例擬定5%

"在新修訂的細(xì)則中，保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金，以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式投資不動(dòng)產(chǎn)。"上述消息人士對(duì)記者表示。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郝演蘇對(duì)記者表示，細(xì)則的出臺(tái)只不過(guò)是給保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)一個(gè)"名分"。實(shí)際上，很多保險(xiǎn)公司早通過(guò)多種渠道涉足了不動(dòng)產(chǎn)的投資。例如，中國(guó)人壽以58.19億元港元的價(jià)格入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)；中國(guó)太保以自用名義斥資近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈。

在保監(jiān)會(huì)近日頒布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》中就曾明確規(guī)定，保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資可分為基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)和非基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)，但是并未提及具體的投資比例。

"投資比例肯定不會(huì)高于股票的投資比例，也就是說(shuō)不會(huì)超過(guò)5%。"參與細(xì)則意見(jiàn)征求的一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司高管對(duì)記者透露。根據(jù)保監(jiān)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險(xiǎn)資產(chǎn)總額為3.9萬(wàn)億，若按照5%的比例推算，未來(lái)可能將有1900億元的保險(xiǎn)資金涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。

前述消息人士還對(duì)記者表示，為了避免保險(xiǎn)資金參與房地產(chǎn)炒作，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)禁保險(xiǎn)資金直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

"這主要是為了加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的管控。畢竟現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫，這與保險(xiǎn)資金安全性的要求是不相符合的。"上述高管對(duì)記者表示。

風(fēng)險(xiǎn)管控是首位

"由于不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)于保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)還是一個(gè)陌生的領(lǐng)域，所以此次試點(diǎn)監(jiān)管部門(mén)將會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)管控放在首位。"上述消息人士對(duì)記者透露，保險(xiǎn)公司必須在近兩個(gè)年度償付能力充足率達(dá)到120%以上才有資格申請(qǐng)參與試點(diǎn)。

另外，參與試點(diǎn)的公司必須具有董事會(huì)授權(quán)同意的不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，試點(diǎn)機(jī)構(gòu)還須具有完善的不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的決策機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、業(yè)務(wù)操作流程、內(nèi)部管理制度、內(nèi)部審計(jì)制度和責(zé)任追究制度。

"試點(diǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)確定投資議事規(guī)則、決策程序和管理人員，完整記錄每項(xiàng)投資的決策過(guò)程和結(jié)果。"前述消息人士透露。

據(jù)悉，為了抵御風(fēng)險(xiǎn)，細(xì)則對(duì)試點(diǎn)公司的專(zhuān)業(yè)人員也作出了明確的要求。參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司具有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的人員不少于5人，其中5年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的不少于1人。

"人才儲(chǔ)備對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是問(wèn)題，但是房地產(chǎn)畢竟是個(gè)新領(lǐng)域，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)只能在實(shí)戰(zhàn)中學(xué)習(xí)。"前述高管稱(chēng)。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極備戰(zhàn)

雖然細(xì)節(jié)尚未出臺(tái)，但是保險(xiǎn)公司都不甘落后的積極備戰(zhàn)。

去年5月，人保集團(tuán)就通過(guò)旗下的人保控投與經(jīng)營(yíng)商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等方面進(jìn)行合作。中國(guó)平安繞道旗下的平安信托和物業(yè)公司，涉足了北京、上海多處不動(dòng)產(chǎn)。近日，生命人壽也不甘落后，與佳兆業(yè)簽訂框架協(xié)議，將成立策略聯(lián)盟，未來(lái)雙方將以租賃、買(mǎi)賣(mài)、信托、抵押融資等方式開(kāi)展合作，拓展商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。

東方證券分析師王小罡認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)投資期限長(zhǎng)、收益穩(wěn)定，匹配保險(xiǎn)資金的負(fù)債需求。按照目前上海的情況來(lái)看，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率在5%~8%，相比保險(xiǎn)資金現(xiàn)在5.5%的投資回報(bào)率要高。

險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)閘的前夜，身兼平安集團(tuán)投資杠桿的排頭兵——平安信托在地產(chǎn)行業(yè)的“跑馬圈地”終于進(jìn)入了實(shí)戰(zhàn)階段。

2009年12月24日，金地集團(tuán)公告表示，平安信托已經(jīng)為金地上海趙巷項(xiàng)目成功募集了16.17億元的信托資金。

至此，平安信托與金地集團(tuán)的“未來(lái)3年100億元”戰(zhàn)略協(xié)議在經(jīng)過(guò)了幾個(gè)月的籌備后，終于結(jié)出第一枚果實(shí)。

這也是2009年下半年，平安信托相繼簽約金地、綠城、余杭城建等，狂攬500億元戰(zhàn)略協(xié)議以來(lái)的第一單。

“此次是股權(quán)融資，優(yōu)先級(jí)資金會(huì)直接進(jìn)入項(xiàng)目公司，劣后級(jí)資金會(huì)進(jìn)入項(xiàng)目公司的另一股東金地建材。兩部分合起來(lái)整個(gè)信托資金占項(xiàng)目公司49%的股權(quán)�！苯鸬丶瘓F(tuán)總裁張華綱向記者表示，平安信托方面也會(huì)委派人員進(jìn)入項(xiàng)目公司的管理層。

在市場(chǎng)研究人士看來(lái)，此番信托設(shè)計(jì)卻別有深意。

“劣后級(jí)一般由機(jī)構(gòu)投資者或者融資關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)，其中不排除夾帶部分保險(xiǎn)資金；而完全控股金地建材的股權(quán)投資設(shè)計(jì)，也很有可能是在為將來(lái)險(xiǎn)資直接股權(quán)投資不動(dòng)產(chǎn)鋪路�！庇靡嫘磐泄ぷ魇依顣D表示。

險(xiǎn)資潛伏

根據(jù)為此次融資設(shè)計(jì)的“平安財(cái)富·安鑫1號(hào)房地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃”，16.17億元的信托資金將按照優(yōu)先級(jí)與劣后級(jí)的屬性，分兩條線(xiàn)并列投資，其中優(yōu)先級(jí)8.17億元，劣后級(jí)8億元。

優(yōu)先級(jí)將以信托貸款的方式直接投放到金地集團(tuán)的項(xiàng)目公司上海金珩。劣后級(jí)的資金運(yùn)用方式則更為復(fù)雜，首先平安信托以其中100萬(wàn)元受讓金地集團(tuán)與網(wǎng)球俱樂(lè)部持有的金地建材的100%股權(quán)，然后再用剩余的7.99億元對(duì)其增資。

“對(duì)金地建材增資，實(shí)際上就等同于對(duì)項(xiàng)目公司增資�！逼桨残磐袃�(nèi)部人士解釋?zhuān)鸬亟ú恼巧虾＝痃竦墓蓶|之一，“另一個(gè)自然是金地集團(tuán)�！�

對(duì)于為何采取兩種路徑的資金運(yùn)用方式，上述平安信托內(nèi)部人士進(jìn)一步表示，進(jìn)行較大額的信托投資，此舉一方面能夠有效地分散投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)更好地深入項(xiàng)目，另一方面也可以根據(jù)融資需求，設(shè)計(jì)不同的投資時(shí)限。

但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，8億元劣后級(jí)雖然是出于保證信托規(guī)模的成功，但卻難免保險(xiǎn)資金入市地產(chǎn)的嫌疑。

在信托融資中，優(yōu)先級(jí)一般為理財(cái)散戶(hù)資金，而劣后級(jí)往往是機(jī)構(gòu)投資者或是融資關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)。

針對(duì)記者關(guān)于金地集團(tuán)為了使信托產(chǎn)品增信，是否用自有物業(yè)、存量房產(chǎn)對(duì)劣后級(jí)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的問(wèn)題，張華綱表示由于是股權(quán)融資，并不存在抵押等情況。

這似乎從側(cè)面證明8億元劣后級(jí)資金歸屬于純機(jī)構(gòu)投資者，而對(duì)于其中是否存在保險(xiǎn)資金，平安信托人士三緘其口。

而一家信托公司的消息人士則表示，其中確實(shí)有保險(xiǎn)資金�！按舜瓮顿Y的是金地7月份拿下的趙巷項(xiàng)目，金地想借其打造高端市場(chǎng)的品牌，而在可觀的利益下，保險(xiǎn)資金也是想分享高端市場(chǎng)的利益和產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)�！�

信托鋪路

盡管在股權(quán)融資中，信托公司作為受托人進(jìn)入項(xiàng)目公司參與資金運(yùn)營(yíng)與管理已是常態(tài)，但在平安集團(tuán)“投資杠桿”的運(yùn)作模式下、在保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)閘前夜，平安信托此舉更多的被業(yè)內(nèi)人士解讀為集團(tuán)保險(xiǎn)資金直接投資不動(dòng)產(chǎn)打前哨。

“隨著保險(xiǎn)資金股權(quán)投資、不動(dòng)產(chǎn)投資等政策的不斷明晰，平安信托在人力資源、投資領(lǐng)域、投資項(xiàng)目以及資金運(yùn)作方式上都在加緊儲(chǔ)備，為應(yīng)對(duì)未來(lái)保險(xiǎn)資金的直接入市做準(zhǔn)備。”上述消息人士表示。

平安信托的曲線(xiàn)進(jìn)入一方面是股權(quán)投資對(duì)項(xiàng)目的高度滲透，可為日后保險(xiǎn)資金直接管理積累經(jīng)驗(yàn)，另一方面一旦時(shí)機(jī)成熟，保險(xiǎn)資金也可以很快地接手投資項(xiàng)目，縮短項(xiàng)目投資的前期準(zhǔn)備，提高投資效率。

現(xiàn)實(shí)中，平安信托的行動(dòng)也恰恰暗合這一觀點(diǎn)。

2009年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)平安總經(jīng)理張子欣對(duì)保險(xiǎn)公司投資地產(chǎn)的意義闡述彰顯了其發(fā)展野心：“房地產(chǎn)投資收益和股權(quán)投資收益，可以幫助保險(xiǎn)公司鎖定長(zhǎng)期收益，也能起到平滑利潤(rùn)的作用”。

“現(xiàn)在我們已經(jīng)跟簽訂戰(zhàn)略協(xié)議的幾家公司就產(chǎn)品研發(fā)進(jìn)行了很多的接觸，有幾個(gè)產(chǎn)品現(xiàn)在都在籌備中�！鄙鲜銎桨残磐腥耸勘硎�，除了股權(quán)投資，平安信托也會(huì)針對(duì)各個(gè)不同的項(xiàng)目嘗試不同的投資組合，來(lái)積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)。

張華綱也進(jìn)一步表示，在2009年與平安信托分配的30億元既定信托融資額度中，“除了上海趙巷項(xiàng)目，目前我們的另一個(gè)項(xiàng)目也正在進(jìn)行相關(guān)的信托融資籌備活動(dòng)，只是尚未公告，不便透露。”

而對(duì)于2010年的平安信托公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，上述公司內(nèi)部人士表示仍會(huì)加強(qiáng)和拓展與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作。