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最新新聞大家積極地?zé)崤跤譄o奈地承受著上漲的房價,卻不愿多付租金。長此以往,除了自住或自用性房產(chǎn),誰會來做物業(yè)擁有者,尤其是大型商業(yè)經(jīng)營型物業(yè)的擁有者?在美國,“酒店REITs”的年收益率約為12%,而國內(nèi)一線大城市經(jīng)營型物業(yè)的租金回報,只有3%到5%。
“酒店經(jīng)營者”希望物業(yè)租金越低越好,但“酒店房產(chǎn)擁有者”,尤其是“投資者”,則希望租金給投資人帶來合理回報,并逐年增長。
在美國這樣的成熟市場,“酒店REITs”的年收益率往往在12%左右。這可以簡單理解為:“酒店經(jīng)營者”每年給“房產(chǎn)業(yè)主”的租金,相當(dāng)于房產(chǎn)投資額的12%。
投資人的憂慮
這在現(xiàn)在的中國市場幾乎是不可能的。一位美國投資人最近退出了國內(nèi)地產(chǎn)投資,他的理由是:錢好賺了反而是一種風(fēng)險。
國內(nèi)“房價”與“市場租金價”的巨大差距,使物業(yè)投資人無法獲得應(yīng)有的回報。除非自用,投資房產(chǎn)的價值又在哪里?
這位美國投資人斷言:今后要么是房價下降,要么是租金上漲,讓兩者比率呈現(xiàn)應(yīng)有的水平,否則,投資房產(chǎn)的風(fēng)險太大了。
一家做商業(yè)地產(chǎn)的著名發(fā)展商與筆者談到“持有性物業(yè)”的回報時,也對目前房價和租金的巨大剪刀差表示憂慮。房產(chǎn)的投資回報期一般為10到12年,簡單換算過來,就是每年的收益率應(yīng)在8%到10%。但目前房產(chǎn)價格不斷攀升,這種正常的投資收益要求根本無法實現(xiàn)。
投資人只能寄希望于物業(yè)的“增值收益”,但那是賬面收益,如果物業(yè)不被出售,就體現(xiàn)不了現(xiàn)金價值。所以,美國的REITs往往不受物業(yè)的升值和貶值影響,而是著眼于租金的現(xiàn)金收益增長。
國內(nèi)物業(yè)投資回報低
在國內(nèi),當(dāng)下談?wù)摰耐勤s快買房,否則又要漲價。除了前不久出現(xiàn)的“拐點(diǎn)”風(fēng)波,不管是否情愿,大家似乎都一股腦地繼續(xù)看漲國內(nèi)房價。
所以,當(dāng)筆者與酒店房產(chǎn)的業(yè)主討價還價時,雖然給出的價格已讓業(yè)主賺了很多,但他們都覺得,是我賺了,因為光物業(yè)將來的增值就不得了,好像房價永遠(yuǎn)都不會跌。
而在美國,業(yè)主們正處在水深火熱之中,次貸危機(jī)導(dǎo)致大量房產(chǎn)被“賤賣”!度A爾街日報》近期有一篇報道《銀行對賤賣(Short Sale)的謹(jǐn)慎》,統(tǒng)計了“賤賣”房產(chǎn)前后的成交價格,平均跌幅在19%左右,幾乎打了8折,跟賣衣服差不多。
大洋彼岸大幅降價、甩賣房產(chǎn),是否在提醒我們也將面臨這一天?除了宏觀調(diào)控,國內(nèi)還沒經(jīng)歷過類似美國“次貸”、日本東京“房災(zāi)”、中國香港“房跌”等事件。大家在股市上“跳過樓”,但在房市中,可能還沒有真正“跳樓”。
目前,國內(nèi)一線大城市“經(jīng)營型物業(yè)”的租金回報率,只有3%到5%。在新加坡上市的“凱德REITs”,擁有國內(nèi)多個大型商業(yè)物業(yè),但派息率僅為5%左右,遠(yuǎn)低于美國“商業(yè)REITs”9%左右的平均收益率。
國內(nèi)“經(jīng)濟(jì)型酒店”蓬勃發(fā)展,是最大的物業(yè)需求者。但由于成本控制嚴(yán)格,會將租金盡可能壓到最低。
如果將房產(chǎn)租給“經(jīng)濟(jì)型酒店”,即使租金占“經(jīng)濟(jì)型酒店”全年總收入的30%,“房產(chǎn)投資人”的年回報也只有3%-6%左右。這與美國“酒店REITs”每年12%的租金回報相距甚遠(yuǎn),而且國內(nèi)“物業(yè)投資人”還要承擔(dān)占租金30%以上的稅收。
曾有一個真實的笑話:一個國際知名財務(wù)公司,為一個即將進(jìn)入中國的美國房產(chǎn)基金做了一個投資分析報告。結(jié)論顯示,如果這個基金一年投6000萬美元在中國房產(chǎn)上,只能產(chǎn)生36萬美元左右的凈收益,年回報不到1%。
暫且不論政策是否允許外資做地產(chǎn)投資,也不管稅負(fù)有多重,這樣低的回報率,讓美國房產(chǎn)基金哭笑不得。
國內(nèi)物業(yè)投資何去何從?
筆者日前在北京接待了“美國花旗銀行”全球不動產(chǎn)投資部門的總經(jīng)理,他談到了對中國不動產(chǎn)投資的顧慮:美國投資人感興趣的是“賺錢的物業(yè)”(Income Property),但中國目前的租金水平如何讓投資人賺到錢?
美國的房地產(chǎn)投資,可以流向“發(fā)展商”做“物業(yè)開發(fā)”,尋求短線投資收益;也可以流向REITs做“物業(yè)持有”,尋求長期投資收益。
第一類投資收益率高,但風(fēng)險也大; REITs的平均收益率雖然只有8%左右,但十分穩(wěn)定,任何投資基金都將它納入投資組合,以抗御風(fēng)險。
在中國,政府不鼓勵銀行向發(fā)展商貸款,又限制外資進(jìn)入,同時,“持有型物業(yè)”又達(dá)不到應(yīng)有的投資回報率,尤其是令每個發(fā)展商都頭痛的“商業(yè)物業(yè)”,其發(fā)展出路在哪里?
中國房產(chǎn)市場的真正發(fā)展也不過20多年,同任何西方國家的房產(chǎn)市場一樣,無非是需求的拉動和投資的推動,而這兩者的關(guān)聯(lián)又十分緊密。
大家都知道,一個成功的商業(yè)物業(yè)能極大提升其周圍住宅的價值。但問題是,如何讓商業(yè)物業(yè)的投資人獲得甜頭,從而更有效地促進(jìn)其發(fā)展?
公安備案號:31011502009041