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大家積極地?zé)崤跤譄o奈地承受著上漲的房價，卻不愿多付租金。長此以往，除了自住或自用性房產(chǎn)，誰會來做物業(yè)擁有者，尤其是大型商業(yè)經(jīng)營型物業(yè)的擁有者？在美國，“酒店REITs”的年收益率約為12%，而國內(nèi)一線大城市經(jīng)營型物業(yè)的租金回報，只有3%到5%。

“酒店經(jīng)營者”希望物業(yè)租金越低越好，但“酒店房產(chǎn)擁有者”，尤其是“投資者”，則希望租金給投資人帶來合理回報，并逐年增長。

在美國這樣的成熟市場，“酒店REITs”的年收益率往往在12%左右。這可以簡單理解為：“酒店經(jīng)營者”每年給“房產(chǎn)業(yè)主”的租金，相當(dāng)于房產(chǎn)投資額的12%。

投資人的憂慮

這在現(xiàn)在的中國市場幾乎是不可能的。一位美國投資人最近退出了國內(nèi)地產(chǎn)投資，他的理由是：錢好賺了反而是一種風(fēng)險。

國內(nèi)“房價”與“市場租金價”的巨大差距，使物業(yè)投資人無法獲得應(yīng)有的回報。除非自用，投資房產(chǎn)的價值又在哪里？

這位美國投資人斷言：今后要么是房價下降，要么是租金上漲，讓兩者比率呈現(xiàn)應(yīng)有的水平，否則，投資房產(chǎn)的風(fēng)險太大了。

一家做商業(yè)地產(chǎn)的著名發(fā)展商與筆者談到“持有性物業(yè)”的回報時，也對目前房價和租金的巨大剪刀差表示憂慮。房產(chǎn)的投資回報期一般為10到12年，簡單換算過來，就是每年的收益率應(yīng)在8%到10%。但目前房產(chǎn)價格不斷攀升，這種正常的投資收益要求根本無法實現(xiàn)。

投資人只能寄希望于物業(yè)的“增值收益”，但那是賬面收益，如果物業(yè)不被出售，就體現(xiàn)不了現(xiàn)金價值。所以，美國的REITs往往不受物業(yè)的升值和貶值影響，而是著眼于租金的現(xiàn)金收益增長。

國內(nèi)物業(yè)投資回報低

在國內(nèi)，當(dāng)下談?wù)摰耐勤s快買房，否則又要漲價。除了前不久出現(xiàn)的“拐點(diǎn)”風(fēng)波，不管是否情愿，大家似乎都一股腦地繼續(xù)看漲國內(nèi)房價。

所以，當(dāng)筆者與酒店房產(chǎn)的業(yè)主討價還價時，雖然給出的價格已讓業(yè)主賺了很多，但他們都覺得，是我賺了，因為光物業(yè)將來的增值就不得了，好像房價永遠(yuǎn)都不會跌。

而在美國，業(yè)主們正處在水深火熱之中，次貸危機(jī)導(dǎo)致大量房產(chǎn)被“賤賣”�！度A爾街日報》近期有一篇報道《銀行對賤賣（Short Sale）的謹(jǐn)慎》，統(tǒng)計了“賤賣”房產(chǎn)前后的成交價格，平均跌幅在19%左右，幾乎打了8折，跟賣衣服差不多。

大洋彼岸大幅降價、甩賣房產(chǎn)，是否在提醒我們也將面臨這一天？除了宏觀調(diào)控，國內(nèi)還沒經(jīng)歷過類似美國“次貸”、日本東京“房災(zāi)”、中國香港“房跌”等事件。大家在股市上“跳過樓”，但在房市中，可能還沒有真正“跳樓”。

目前，國內(nèi)一線大城市“經(jīng)營型物業(yè)”的租金回報率，只有3%到5%。在新加坡上市的“凱德REITs”，擁有國內(nèi)多個大型商業(yè)物業(yè)，但派息率僅為5%左右，遠(yuǎn)低于美國“商業(yè)REITs”9%左右的平均收益率。

國內(nèi)“經(jīng)濟(jì)型酒店”蓬勃發(fā)展，是最大的物業(yè)需求者。但由于成本控制嚴(yán)格，會將租金盡可能壓到最低。

如果將房產(chǎn)租給“經(jīng)濟(jì)型酒店”，即使租金占“經(jīng)濟(jì)型酒店”全年總收入的30%，“房產(chǎn)投資人”的年回報也只有3%-6%左右。這與美國“酒店REITs”每年12%的租金回報相距甚遠(yuǎn)，而且國內(nèi)“物業(yè)投資人”還要承擔(dān)占租金30%以上的稅收。

曾有一個真實的笑話：一個國際知名財務(wù)公司，為一個即將進(jìn)入中國的美國房產(chǎn)基金做了一個投資分析報告。結(jié)論顯示，如果這個基金一年投6000萬美元在中國房產(chǎn)上，只能產(chǎn)生36萬美元左右的凈收益，年回報不到1%。

暫且不論政策是否允許外資做地產(chǎn)投資，也不管稅負(fù)有多重，這樣低的回報率，讓美國房產(chǎn)基金哭笑不得。

國內(nèi)物業(yè)投資何去何從？

筆者日前在北京接待了“美國花旗銀行”全球不動產(chǎn)投資部門的總經(jīng)理，他談到了對中國不動產(chǎn)投資的顧慮：美國投資人感興趣的是“賺錢的物業(yè)”（Income Property），但中國目前的租金水平如何讓投資人賺到錢？

美國的房地產(chǎn)投資，可以流向“發(fā)展商”做“物業(yè)開發(fā)”，尋求短線投資收益；也可以流向REITs做“物業(yè)持有”，尋求長期投資收益。

第一類投資收益率高，但風(fēng)險也大； REITs的平均收益率雖然只有8%左右，但十分穩(wěn)定，任何投資基金都將它納入投資組合，以抗御風(fēng)險。

在中國，政府不鼓勵銀行向發(fā)展商貸款，又限制外資進(jìn)入，同時，“持有型物業(yè)”又達(dá)不到應(yīng)有的投資回報率，尤其是令每個發(fā)展商都頭痛的“商業(yè)物業(yè)”，其發(fā)展出路在哪里？

中國房產(chǎn)市場的真正發(fā)展也不過20多年，同任何西方國家的房產(chǎn)市場一樣，無非是需求的拉動和投資的推動，而這兩者的關(guān)聯(lián)又十分緊密。

大家都知道，一個成功的商業(yè)物業(yè)能極大提升其周圍住宅的價值。但問題是，如何讓商業(yè)物業(yè)的投資人獲得甜頭，從而更有效地促進(jìn)其發(fā)展？