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面對無法控制的需求，對供給的抑制，將使房價持續(xù)上漲。盤點(diǎn)一年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一面是前所未有的政策調(diào)控力度，一面是期房、現(xiàn)房、二手房價格的全面持續(xù)上漲。政策調(diào)控沒能止住上漲的房價。

可以用“迷失”一詞，來描述房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，主要理由是，調(diào)控的著力點(diǎn)用錯方向：不是在供不應(yīng)求的情況下，增加供給，以平衡需求；而是在抑制需求的同時，抑制供給。

中國房地產(chǎn)市場的需求，具有十足的剛性，這是因?yàn)椋瑖鴥?nèi)住房制度改革起步較晚；人口結(jié)構(gòu)城市化比例上漲較快；60年代“嬰兒潮”及其下一代人口增長過快；城鎮(zhèn)居民人均收入逐年提升；居民儲蓄持續(xù)激增；人民幣升值等等。

有鑒于此，房地產(chǎn)調(diào)控過程中，任何抑制需求的政策，只能是在十分有限的時間內(nèi)，推遲居民的購房行為，暫時緩解消費(fèi)欲望的釋放，并不能真正抑制需求。在無法改變需求剛性的情況下，抑制供給的政策，必然使市場供不應(yīng)求，令房價上漲。

原本是為了抑制房價而采取的“抑制供給、抑制需求”的措施，卻造成了上漲的局面。在二手房市場，流轉(zhuǎn)稅政策意在抑制上漲過快的二手房，卻使部分二手房推遲上市，導(dǎo)致供不應(yīng)求，價格大幅上漲，以至于北京等城市的二手房價格上漲幅度超過現(xiàn)房和期房。

由于房價持續(xù)上漲，既無法滿足廣大中低收入者購房需求，同時部分房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤卻不斷膨脹，這違背了政策初衷。

合理的方向是，將政策著力點(diǎn)，向增加供給的方向轉(zhuǎn)變。除涉及違法行為外，不過度打壓開發(fā)商積極性。

與其一味壓縮貸款，強(qiáng)調(diào)開發(fā)商調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，倒不如利用市場手段，鼓勵有實(shí)力的開發(fā)商對弱勢同業(yè)兼并收購，積極消化長期積累的施工面積，逐步縮小竣工率與銷售率之間的差距。

無論如何，只有供求平衡，房價才有可能穩(wěn)定。否則，鑒于居民儲蓄持續(xù)激增，投資需求強(qiáng)勁，加上人民幣升值預(yù)期推動的境外需求，房價將繼續(xù)上漲。至今，沒有任何跡象表明，現(xiàn)行政策，會在未來幾年內(nèi)得到糾正。新政策依然傾向于限制投資，其結(jié)果必然是，房地產(chǎn)市場新增供給將繼續(xù)受到抑制。所以，如果已經(jīng)具備購買能力，并必須為租房支付費(fèi)用的話，現(xiàn)在買房就比幾年后買劃算。

說是買房最佳時機(jī)，還要考慮到一個背景，就是房地產(chǎn)開發(fā)商陷入資金困境。

在購房者對未來價格信心不足而停止或推遲購買的同時，開發(fā)商也因?yàn)樾判牟蛔愣七t開發(fā)。這導(dǎo)致儲備土地推遲開工，已開工項(xiàng)目開發(fā)周期延長，使開發(fā)成本提高。但債務(wù)卻不能推遲。

不是所有的開發(fā)商都能承受這樣的財務(wù)壓力，這就是為什么一些開發(fā)商被迫出讓股權(quán)，為什么二手土地轉(zhuǎn)讓市場頗為活躍的原因。越來越多的開發(fā)商陷入困境，供給必然萎縮。這就可以解釋，為什么近5年國內(nèi)房屋施工面積累計高達(dá)59.6億平方米，竣工面積累計卻僅為19.8億平方米，而竣工比例僅為33％。

房地產(chǎn)開發(fā)商的資金困境，還表現(xiàn)在，三年來，開發(fā)商資金來源結(jié)構(gòu)處在不斷惡化的狀態(tài)。

最突出的表現(xiàn)是，開發(fā)商直接來自商業(yè)銀行的貸款比例快速降低，由2003年末的23.8%下降到2004年末的18.4%，再降至2005年末的18.1%。

值得注意的是，從商業(yè)銀行控制信貸風(fēng)險的角度講，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款對自籌資金的比率在100％以下是可以接受的。但實(shí)際情況是，最近6年這一比率總趨勢不斷下降，2000年至2005年分別為86%、78%、81%、83%、61%、55%�！秳�(chuàng)富志》，關(guān)于商業(yè)模式的雜志，訂閱電話，0755-33002126，33002120

為彌補(bǔ)資金來源不足，2004年始，開發(fā)商明顯加大了自籌資金的力度，自籌資金占當(dāng)年資金來源的比例上升至30%，并在2005年升至創(chuàng)紀(jì)錄的33%。

作為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資源來源，來自購房者的預(yù)收款所占比例，在2000到2003年平均為38.7%。但到2004年，貸款萎縮，預(yù)收款占全部資金來源的比例提高到43%，部分緩解了資金緊張。但到了銀行開始嚴(yán)格限制購房按揭貸款之后，2005年的預(yù)收款增幅僅為4.8%，而同期國內(nèi)房屋銷售面積增幅超過45%。

進(jìn)入2006年，開發(fā)商的國內(nèi)貸款環(huán)境進(jìn)一步收緊。九部委聯(lián)合推出旨在提高容積率的“90平米占70％”的套型開發(fā)結(jié)構(gòu)強(qiáng)制政策，各地銀監(jiān)會下達(dá)“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”的禁貸令，此后，預(yù)收款的增速進(jìn)一步下降。

各地房地產(chǎn)市場去年底進(jìn)入一個供給增長的小高峰。在我看來，這主要是開發(fā)商為挽救資金緊張局面而采取的自救措施，畢竟確保資金鏈不斷裂要比犧牲部分利潤更重要。不過，這種迫于資金壓力而達(dá)成的銷售價格未必是公允，其中暗示著二次交易價格將上漲的強(qiáng)烈信號。

不久前北京市廣渠路36號地的拍賣結(jié)果也透露出類似的信息—政府已開始將限價政策擴(kuò)大到普通商品房領(lǐng)域，而自愿接受限價政策的開發(fā)商，即使出價較低也可以中標(biāo)。所謂公允價格，是適用于任意第三方的價格。由于該地塊拍賣價格比普遍預(yù)估的價格低10億元左右，在中標(biāo)的開發(fā)商嚴(yán)格履行限價承諾的前提下，這部分公允差價，最終將由一手房業(yè)主分享。

換言之，這只是減少了政府收益及開發(fā)商利潤，但這部分利益最終還是要在市場上體現(xiàn)出來，只不過是在二手房銷售環(huán)節(jié)。當(dāng)然，也很難說這些利益不會在一手房銷售過程中被不公開的利益授受部分消化掉。如此看來，眼下正是買房的最佳時機(jī)。

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