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幾乎每一家超甲級寫字樓背后都有一長串客戶在排隊等待簽約——在上海，這樣的盛況已一去不復(fù)返。

一家內(nèi)資銀行確定要在上海建管理總部，需要超過1000平方米的租賃面積。消息一經(jīng)傳出，立刻有3家寫字樓瞄準了這個“黃金客戶”，并同時與其展開洽談。分別位于大陸家嘴板塊竹園區(qū)域和小陸家嘴金融中心的兩幢寫字樓成為其中最強有力的競爭者。

經(jīng)過了數(shù)月的艱難談判，當這家銀行和竹園的寫字樓在價格上達成一致后，在簽約前的最后一刻，小陸家嘴的寫字樓業(yè)主“松口”降價。就在一夜之間，該銀行以同樣的價格，順理成章地成了小陸家嘴金融中心一幢甲級寫字樓的業(yè)主。

這是最近被上海諸多寫字樓業(yè)主廣為傳播的案例。此前一幢寫字樓后面諸多客戶排隊簽約的場景已經(jīng)轉(zhuǎn)變成這樣：每一個意向客戶身后是各種品質(zhì)的寫字樓在排隊，他們不惜以免費車位、免租期，甚至是裝修補貼之類的優(yōu)惠條件來吸引客戶入駐。

“多數(shù)跨國公司繼續(xù)暫緩擴張計劃。南京西路沿線和小陸家嘴區(qū)域今年即將落成的辦公樓中，預(yù)租進度也維持之前的停滯狀態(tài)。由于市場供應(yīng)遠遠大于需求，租戶不再需要預(yù)租辦公空間。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)部董事李凌“委婉拒絕”對下一季度上海辦公樓租金走向作出判斷。他坦言，在上一個季度，他也沒有預(yù)料到今年首季租金會繼續(xù)直線下滑。

與此同時，寫字樓之間對有限客戶的爭奪已經(jīng)進入貼身肉搏的“巷戰(zhàn)”狀態(tài)�！跋飸�(zhàn)”背后，上海中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的平均租金在今年的第一季度再度下滑14.9%。而上海浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金同比下跌達到40%之巨。更為糟糕的是，誰也不敢妄言租金下跌是否已經(jīng)見底。

租金“連環(huán)降”

黃金地段的超甲級寫字樓的跌價導(dǎo)致甲級寫字樓迅速跟風�？梢灶A(yù)想的是，接下來乙級寫字樓和商務(wù)園區(qū)也必然經(jīng)歷同樣的租金下行。租金價格難以抑制的下跌如同推倒的“多米諾骨牌”。

曾創(chuàng)了高租金紀錄的寫字樓迅速在1年之內(nèi)創(chuàng)出了跌價紀錄，其中就包括了上�！暗谝桓摺钡沫h(huán)球金融中心。2007年下半年環(huán)球金融中心剛剛啟動預(yù)租時，對外報價為每天3.3美元/平方米，折算為建筑面積，并按當時的匯率計算，租金報價大約為每天15元/平方米，刷新了當時上海寫字樓租金最高紀錄。

去年夏天該樓建成開幕時，租金報價已調(diào)整至建筑面積每天12元/平方米。到今年初，該項目出租的成交價在每天10元~13元/平方米。即使是租金“連環(huán)跌”，該項目今年一季度的空置率相比去年第四季度幾乎沒有變化。

上海浦西核心板塊的高端物業(yè)代表恒隆廣場，巔峰時也曾創(chuàng)下租金高達每天18元/平方米的紀錄。但目前該項目的租金水平也維持在每天12元/平方米。同一時期，上海靜安區(qū)一甲級寫字樓曾在去年11月份出現(xiàn)1500平方米的一單交易，成交價為每天8.5元/平方米。

“在2008年初，諸多中大型公司開始壓縮成本，他們需要將動輒每天10元/平方米的租金成本壓縮到七成，甚至是一半。所以，地處中環(huán)的商務(wù)園區(qū)就特別緊俏，因為租金只有核心區(qū)的一半，所以在數(shù)月之內(nèi)吸引了很多搬遷的企業(yè)�！鄙虾Ｒ患疑虅�(wù)園區(qū)負責招商的高層對CBN記者回憶說，他曾在去年享受了半年的好時光。

但是形勢在去年下半年逐漸出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，當時開始有甲級寫字樓“降價”，以期留住原有的租戶，并吸引新進入上海的企業(yè)。之后，當一些甲級寫字樓租金降幅接近一半時，這些商務(wù)園區(qū)的招商也越來越難。

“你可能難以想象，但是上海一些具有軌道優(yōu)勢的中心區(qū)甲級寫字樓已經(jīng)開價每天5元/平方米，這讓我們的價格絲毫不具競爭優(yōu)勢。”這家商務(wù)園區(qū)開始意識到形勢的嚴重性，不排除接下來租金“跌價”的可能。

“這就與消費品市場一樣。當經(jīng)濟危機來臨之時，一定是奢侈品牌首先做大規(guī)模特賣和促銷；繼而是中高端品牌的折扣促銷。而這一連鎖效應(yīng)最終一定會傳導(dǎo)到低端品牌上，促使他們直接調(diào)低價格以爭取買家�！崩盍鑼BN記者表示，當甲級寫字樓的租金“見底”之后，接下來的跌價一定會在乙級寫字樓中出現(xiàn)。

“降價”換客戶

由于一些行業(yè)的衰退，租戶再也不那么積極地尋找高品質(zhì)辦公樓，對寫字樓物業(yè)來說，最立竿見影的方法就是狠狠打折，甚至是單一降價也難以滿足租戶的胃口。與住宅直接降價的唯一不同是，寫字樓的諸多優(yōu)惠都在表面的風平浪靜之下暗自進行。

“這幾個月出現(xiàn)的好的狀況是，已經(jīng)陸續(xù)有一些客戶開始看盤，而且進入了談判階段，還有一些有希望簽訂租賃合同。但是，隨著市場繼續(xù)向著有利于租戶的一方傾斜，租戶現(xiàn)在可以重新與業(yè)主商談租約的細節(jié)，從而獲得租金較低且租期較長的租約。”李凌對CBN記者稱。

上�；春Ｂ飞弦患疑虉鲈诮�(jīng)歷了幾個月非常難堪的空置后，不得不將招商的目光投向可以動輒占用上千平方米面積的“大商家”——健身房，或是體育用品客戶，以加快商家的入駐率。在做了數(shù)月努力之后，他們終于有望在今年夏天填上二層與三層樓面的空缺。

與此同時，一個服飾品牌在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心板塊一幢寫字樓內(nèi)租下3000平方米的辦公面積，成交價為每天9元/平方米，還可享受長達6個月的免租期及裝修期。在市場好的時候，類似客戶通常是不受業(yè)主歡迎的角色，因為他們租賃面積大且平均成交租金價格不高。

但現(xiàn)在，寫字樓業(yè)主的焦灼并非個案，上海的諸多業(yè)主急于填補那些空置的面積，并樂意為此開出“誘人”的條件。“業(yè)主開始‘租就送’了。在本來已經(jīng)相當優(yōu)惠的價格之外，有的業(yè)主送免費車位、長短不同的免租期，甚至還有為300萬元的裝修補貼50萬元等等。”一家租賃代理機構(gòu)的資深人士對CBN記者表示。他同時估計，在這些暗中的優(yōu)惠之補，業(yè)主還可以給出額外5%的優(yōu)惠。

“所謂‘免租期’，在市場好的時候，幾乎不存在這個概念，只有裝修期‘免租’的說法。而現(xiàn)在這個優(yōu)惠概念已經(jīng)相當普遍了�！备吡H商業(yè)代理部董事王嶸亮對CBN記者表示。另據(jù)李凌介紹，以前只有“大客戶”才會有“免租期”的優(yōu)惠，但現(xiàn)在，幾乎所有的客戶都可以享受到這樣的待遇。

寫字樓市場“無人喝彩”？

上海一家乙級寫字樓的業(yè)主最近十分困擾。他手上的寫字樓已經(jīng)進入了租賃期，但是遲遲租不掉，他有兩個選擇：降價求租，或是降價出售。

問題在于，即使是降價了，也未必能夠售出。兩年前在上海還炙手可熱的寫字樓瞬間成了“燙手山芋”。

租，還是賣？這成了困擾上海一些寫字樓業(yè)主的難題。

一個簡單的商業(yè)邏輯是：世道好的時候，由于寄希望于升值，諸多“不差錢”的開發(fā)商通常不會出售物業(yè)，而是選擇長期持有。但最近開始陸續(xù)出現(xiàn)寫字樓出售的案例。

浦東濱江區(qū)域的保利廣場爆出了8萬~10萬元/平方米的售價，業(yè)內(nèi)認為“價格高得離譜”。而位于浦東金橋的某寫字樓報出的3萬元/平方米的售價也被業(yè)內(nèi)抱怨價格“太高”，甚至有業(yè)內(nèi)人士給業(yè)主提出2.5萬元/平方米售價的建議。但是，即便是這個價格，整層的物業(yè)也未必能順利出手——根本沒有買家，人人都在抱怨。

前兩年，上海寫字樓市場10層以上的出售案例屢見不鮮，甚至被淹沒在一些整幢成交的案例之中。但從去年9月至今，市場上的大宗物業(yè)并購已經(jīng)停止了半年有余，其間只有一幢浦項廣場的成交。市場上除了一些半年或是1年前就談妥的交易，整層寫字樓的出售都已經(jīng)十分困難。

早在去年7~8月時，浦東一幢寫字樓就曾以6200元~6500元/平方米的價格公開拍賣，因無人接盤而最終流標。今年初，這一項目再次走上拍賣臺，參考價格下跌10%左右。同一時期，蘇州河邊一幢寫字樓拍賣的參考價為1萬元/平方米左右，周邊在售的寫字樓有的叫價18500~20000元/平方米，甚至低于周邊的住宅報價。

“現(xiàn)在很難說寫字樓租金是否還會繼續(xù)下跌，今年一季度的租金下跌幅度已經(jīng)大大出乎我們的意料之外，而越來越多的邊租邊售的項目出現(xiàn)，也讓整個市場更加撲朔迷離�！币晃皇袌龇治鋈耸繉BN記者表示。

仲量聯(lián)行在其一季度報告中表示，上海樓市中的大眾住宅市場已經(jīng)進入了“回暖”的通道。但是很不幸，上海商鋪市場10年上漲的神話已經(jīng)被打破；同時，至少直到現(xiàn)在，寫字樓市場無人喝彩。

上海金融機構(gòu)東遷 環(huán)球金融中心出租率過六成

亞洲第一高樓——上海環(huán)球金融中心終于租出去了。

17日，上海環(huán)球金融中心運營方，森大廈(上海)有限公司綜合運營部人士回應(yīng)本報，上海環(huán)球金融中心的總出租率已經(jīng)從年初的50%，上升到目前的65%左右。

從7樓至77樓，共計226900平方米的面積為寫字樓樓面。隨著11月初著名會計事務(wù)所的安永拿下其43-50樓的8個樓面租約，上海環(huán)球金融中心已然松了一口氣。

安永中國主席吳港平告訴本報記者，遷至陸家嘴，更重要的原因是其服務(wù)的大型客戶，包括跨國銀行及一些金融機構(gòu)，已經(jīng)搬遷至浦東新區(qū)，或者是顯露出搬遷意向，這使得他們對陸家嘴金融城潛力很有信心。

“浦西的許多金融機構(gòu)在今年陸續(xù)搬到浦東，在三季度尤其形成趨勢�！笔⑹捞酵顿Y管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民告訴本報記者。此前陳是仲量聯(lián)行中國區(qū)董事，并擔任安永的租賃代表，“最重要原因，一是浦東寫字樓租金下調(diào)，二是雙中心政策效應(yīng)開始散發(fā)誘導(dǎo)力�！�

據(jù)浦東新區(qū)金融服務(wù)局12月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月底，浦東新區(qū)共有各類金融機構(gòu)593家，較上年增加49家，約占上海金融機構(gòu)總數(shù)的80%。

空置率下降，租金下調(diào)

“截至目前，金融行業(yè)依舊是環(huán)球金融中心主要的客戶，主要包括銀行、保險、證券、基金管理�！鄙髲B(上海)有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓告訴記者。

上海環(huán)球金融中心提供給本報的租戶名單顯示，銀行業(yè)租戶中，即包括日本三井住友銀行、瑞穗實業(yè)銀行及橫濱銀行、法國巴黎銀行、德國商業(yè)銀行、韓國產(chǎn)業(yè)銀行等10家國際性銀行。

除了律師事務(wù)所、咨詢機構(gòu)及會計師事務(wù)所之外，亦有部分國內(nèi)企業(yè)同時落戶其中，例如國泰基金管理有限公司、新華都實業(yè)集團股份有限公司等。

“新華都在環(huán)球的65樓，包括新華都實業(yè)集團和其收購的港澳資訊，唐駿就在我們的65樓辦公�！鄙髲B（上海）有限公司媒體宣傳部人士告訴記者。

“事實上目前陸續(xù)還有一些意向租戶正在談，我們希望租戶能更多集中在金融或相關(guān)機構(gòu)，但今后亦會有不同行業(yè)的出色公司入駐，對于來年的出租形勢我們非常有信心�！痹撊耸勘硎尽�

在出租率提高的另一面，是租金的向下調(diào)整。市場傳言，從2008年投入使用以來，隨著歐美意向客戶的出走，上海環(huán)球金融中心的日租金已經(jīng)從最初的20元/平方米，下降至18元、12元，低區(qū)甚至出現(xiàn)8元/平方米的情形。

“整個陸家嘴的租金，從去年三季度到今年的三季度，租金均價已經(jīng)下降了30%左右�！笔⑹捞酵顿Y管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民告訴記者，“目前整個陸家嘴的日租金均價是6元/平方米左右，環(huán)球出租給安永的價格并不會比這個好多少�！�

上海環(huán)球金融中心方面以公司機密為由，并未對本報提供和安永簽訂的租金情況。其綜合運營部人士亦對本報表示，其辦公區(qū)域的租金根據(jù)市場的變化，樓層的高度，租戶所需面積以及租賃年限，價格不盡相同。

安永上海市場推廣及傳訊部經(jīng)理崔志穎告訴本報，此前安永內(nèi)部有一個團隊專門負責新辦公地址的租賃，綜合對比了各方的價格，由于與環(huán)球方面簽訂的是一個長期的租賃合同，所以價格上會節(jié)省很多。

“我們將于2010年7月遷入新辦事處，屆時會把2500名分散在上海三個辦公地點的同事集中在環(huán)球金融中心�！贝拗痉f告訴本報。

中資買樓，外資租樓

“國家層面和上海層面就雙中心的政策持續(xù)出爐，其后發(fā)效應(yīng)不斷體現(xiàn)，比預(yù)期來的早一些，由此眾多內(nèi)資金融機構(gòu)利用寫字樓市場的調(diào)整期，開始在上海陸家嘴布局�！� 寫字樓中介機構(gòu)人士表示。

12月17日，浦東《關(guān)于完善陸家嘴金融城商業(yè)配套的財政扶持辦法》啟動實施。

辦法意在通過財政扶持、補貼獎勵方式，連續(xù)三年對陸家嘴商業(yè)配套建設(shè)有成效的樓宇進行表彰。金貿(mào)大廈、花旗集團大廈、上海中銀大廈成為首批獲獎樓宇，而這三棟樓，出租率甚高。

“政府的意向，就是希望完善陸家嘴金融城的綜合配套，吸引更多的金融企業(yè)入駐。”

盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示。

搬遷仍在陸續(xù)進行。本報多方獲悉，僅銀行行業(yè)，12月5日，光大銀行上海分行即從外灘搬至世紀大道1118號上海光大大廈。而位于南京東路的中信銀行，目前已在陸家嘴某高級寫字樓租用多個樓層，將于2010年年中搬遷。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級經(jīng)理簡可對本報分析，就在三四季度資金充裕的中資機構(gòu)不斷購置的陸家嘴的大宗物業(yè)，一方面活躍了陸家嘴的商辦樓交易市場，另一方面也帶來不少新的金融機構(gòu)入駐。

“其中近期，太平洋人壽保險已經(jīng)購買了小陸家嘴太平金融大廈16000平方米，共計6個樓面。同樣也是大手筆。”簡可表示�！半S著國內(nèi)保險公司進入陸家嘴市場，投資交易市場正在復(fù)蘇�！�

據(jù)悉，三季度之時，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以接近每平方米50000元左右的價格買下中融碧玉藍天大廈10個辦公樓面；中國農(nóng)業(yè)銀行以均價44000元買下浦江雙輝大廈37個樓面。民生銀行也已買入位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶的大樓。

仲量聯(lián)行上海分公司人士表示：“隨著上海寫字樓市場越來越多被自用客戶大宗購買，以及浦東新竣工物業(yè)整體入駐率上升，上海甲級寫字樓的市場信心在增強。”仲量聯(lián)行方面預(yù)計，浦東甲級寫字樓的租金有望在明年一、二季度率先反彈。

而這些陸續(xù)到來的金融機構(gòu)，其創(chuàng)造的經(jīng)濟效益正在擴散。

12月，浦東新區(qū)金融服務(wù)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前三季，上海浦東新區(qū)金融業(yè)實現(xiàn)增加值558億元，同比增長28.4%，為各大行業(yè)增速最快，對同期浦東地區(qū)生產(chǎn)總值增長的貢獻率達到54%。

浦東寫字樓網(wǎng)