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繼續(xù)在銷售排行榜占鰲頭并未讓業(yè)內(nèi)感到意外，反倒是萬科戰(zhàn)略轉型的決定讓業(yè)內(nèi)人士驚奇。

萬科11月業(yè)績簡報顯示：截至2009年11月底，萬科今年累計已經(jīng)銷售面積623.1萬平方米，銷售金額579.2億元，同比分別增長26.9%和36.2%，繼續(xù)穩(wěn)坐老大寶座。而此時的萬科提出了“今后不再單純專注于住宅開發(fā)，持有型物業(yè)將達到20%”的戰(zhàn)略轉型目標。

加強商業(yè)地產(chǎn)的信號

11月16日，在深圳大梅沙的新總部萬科中心，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在一次非正式的場合首次對外公布了萬科的新戰(zhàn)略：包括正在計劃之中的深圳5個酒店，以及明年將落地的以服務為主的養(yǎng)老物業(yè)，預計未來三年內(nèi)將建成220萬平方米商業(yè)配套；另外萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。

早在2007年7月，萬科曾經(jīng)與凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司簽署戰(zhàn)略合作大綱，表示公司擬就已開發(fā)、正在開發(fā)和未來的新項目中的商業(yè)部分與凱德商用開展非排他性戰(zhàn)略合作。而合作的目的，則是為了讓萬科“專注住宅開發(fā)，擴大項目發(fā)展空間”。

這一戰(zhàn)略合作大綱的簽署，被業(yè)內(nèi)人士解讀為萬科以“專業(yè)外包”的形式，來解決商業(yè)物業(yè)的問題。顯然，萬科單純專注住宅地產(chǎn)的思路正在發(fā)生變化。

而在商業(yè)地產(chǎn)藍海浸淫了15年的毛大慶，離開凱德置地加盟北京萬科時，更被業(yè)內(nèi)看作是萬科加強商業(yè)地產(chǎn)的強烈信號。

戰(zhàn)略轉型已做好鋪墊

就在萬科亮出其成績單之時，近年來風頭正盛的綠城集團，也高調宣布截至今年12月8日，其累計總銷售額已經(jīng)突破500億元，銷售業(yè)績直逼萬科。在規(guī)模和市場份額上一直遙遙領先的萬科，有被另外幾大發(fā)展商“逼宮”之勢。

而在凈利潤率、股東回報等指標上，萬科的表現(xiàn)也不盡如人意。前三季度，在凈利潤排行榜中，萬科位于“萬保招金”四大內(nèi)地房企最后一位。同時，萬科三季度末的凈利潤更是不及勁敵中海地產(chǎn)的一半。

“行業(yè)的深調也讓萬科意識到，只要規(guī)模增長就一定能帶來效益增長的時代已經(jīng)結束了，下半場真的開始了�！庇袅炼啻卧诠_場合提及的“下半場”理論，已經(jīng)為萬科的轉型做好鋪墊。

“近年來隨著城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的調整，在城市一些比較接近中心的區(qū)域，純粹的住宅項目越來越少，住宅項目在很多情況下需要有相當比例的商業(yè)配套。為了做好這些商業(yè)配套，萬科也需要研究和學習商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗。”萬科新聞發(fā)言人對時代周報記者如此解釋，但仍然強調“萬科的定位是城市主流住宅開發(fā)企業(yè)，專注住宅開發(fā)的模式不會變�！�

有消息稱，萬科在今年6月就委托中信證券[29.420.14%]做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣給機構投資者，從而借REITs之勢，突破商業(yè)地產(chǎn)只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。有消息稱，今年四五月間，萬科就已經(jīng)在做內(nèi)部商業(yè)人才的培訓。萬科給時代周報記者的答復中透露，住宅項目的商業(yè)配套，會成為萬科試水的首要陣地。北京萬科總經(jīng)理毛大慶此前也透露，萬科正在研究郊區(qū)和大郊區(qū)組團的商業(yè)運營體模式，以很好地提升未來萬科住宅產(chǎn)業(yè)的價值。

高手的對決總是令人神往，一如西門吹雪和葉孤城在紫禁之巔的那一戰(zhàn)，傾倒整個江湖，"月圓之夜，紫禁之巔，一劍西來，天外飛仙。"而在中國地產(chǎn)江湖上的也有兩個絕頂高手，分別是在商業(yè)地產(chǎn)一枝獨秀的萬達和在住宅市場一統(tǒng)江山的萬科。

萬達作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)航空母艦目前在全國已經(jīng)開業(yè)27個萬達廣場，持有物業(yè)面積達到1000萬平方米，創(chuàng)造下了"每一個萬達廣場、每一座城市中心"的商業(yè)奇跡。而按照日前萬達在年度招商大會上的公布的計劃，萬達廣場的數(shù)量在接下來的兩年中將增加到64個。當軍人出身的萬達董事長王健林將把萬達這面大旗插滿全國40多個主要城市，一個注定引人矚目的高手已經(jīng)橫空出世。

而在住宅市場獨孤求敗的萬科似乎更勝一籌，有趣的是萬科董事局主席王石同樣是軍人出身。萬科成立于1984年，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2008年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。

原本是井水不犯河水的兩個高手，一個只做商業(yè)，一個專注住宅，它們之間似乎沒有什么交集，就像西門吹雪和葉孤城，一個獨來獨往，一個風流倜儻。然而高手之間注定要一場較量，因為江湖只能有一個王者。

11月16日，深圳大梅沙，新萬科中心。

萬科總裁郁亮公布了萬科新戰(zhàn)略，在最新戰(zhàn)略中，萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。這意味著萬科將正式進軍商業(yè)地產(chǎn)，而這一領域恰恰是萬達的根據(jù)地。兩個絕頂高手紫禁之巔的驚世一戰(zhàn)看來不可避免。

不過，一向專注只做住宅市場的萬科為何要插足商業(yè)領域？答案或許是：不是不做而是時機未到。王石2004年在地產(chǎn)博鰲論壇說過，"商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持。如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。"怕麻煩的王石在8年前大膽地砍掉了萬佳百貨，不斷做減法，把與住宅不相干的業(yè)務全部砍掉，于是成就了今天的萬科。如今已經(jīng)走到峰頂?shù)娜f科，回頭又把過去丟掉的東西撿了起來。

"萬科此前關注80、90后的住宅需求、住宅產(chǎn)業(yè)化結構�，F(xiàn)在面臨競爭，萬科開始追求社會產(chǎn)品多樣化，向老年人市場拓展，雖然這一領域風險較大，但隨著社會區(qū)域老齡化，未嘗不能創(chuàng)造一片藍海。"業(yè)內(nèi)人士韓世同如是說。

不過萬科邁出步子還沒有大到足以驚嚇到萬達。高手的出手總是很謹慎，萬科方面表示："萬科做城市主流住宅開發(fā)企業(yè)的定位并未改變。"調整戰(zhàn)略中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。話雖如此，但是萬科做大商業(yè)的野心其實早已胎動腹中。萬科2年眉來眼去挖來凱德置地的毛大慶，看重的不僅僅是毛大慶在北京站得住場面，更看中得是毛在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地15年的經(jīng)驗。

11月11日，北京國家會議中心，萬達年度招商大會。

號稱"萬商會"的萬達廣場年度招商大會是萬達集團連續(xù)第二年舉辦規(guī)模盛大的會議。在大會上，萬達集團共發(fā)布2010年確定開業(yè)的17個萬達廣場及2011年計劃開業(yè)的20個萬達廣場的招商信息。參會商家之多、代表規(guī)格之高、招商項目之多，堪稱中國商業(yè)地產(chǎn)的第一盛會，彰顯出萬達集團在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領軍地位。

自2008年底開始，萬達頻繁抄底土地市場。繼去年在成都、上海、唐山等地連續(xù)出手，一共投入了50多億元用于增加項目儲備后，2009年又陸續(xù)在武漢、吉林等城市發(fā)力，計劃投資200億元，再購買12-15幅地塊。萬達集團董事長王健林透露，2010年萬達集團確定有17個萬達廣場開業(yè)，2011年計劃開業(yè)20余個，未來將有80余個萬達廣場在全國亮相。另外珠三角GDP超過1千億元的城市商圈都將插上大連萬達的旗幟。

10月30日，萬達集團以11.22億元的底價，拍下廣州市白云新城四宗商業(yè)金融地塊，到明年亞運前投入運營，這也萬達集團在華南地區(qū)第一次出手。須知華南可是萬科的腹地。

萬達，這個商業(yè)航母在自己的領域橫行無忌，擴張速度令人瞠目。而另一個高手萬科半路殺出，能擋住這個狂奔中的萬達嗎？從大連起家的萬達和從深圳起家的深圳，一個從北向南，一個從南向北，當這個兩個絕頂高手在紫禁之巔相遇，你和我都很想知道，究竟誰會是最后的勝者

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