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我是從總體的層面下一個(gè)結(jié)論，我認(rèn)為我們真正的專業(yè)投資住宅的時(shí)代還沒(méi)有結(jié)束，但是真正能專業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代才剛剛開(kāi)始。大連萬(wàn)達(dá)開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)先例，原來(lái)不敢碰的商場(chǎng)，國(guó)內(nèi)找不到專業(yè)的投資者，他從美國(guó)找到專門投資商場(chǎng)的投資家，然后有了投資者，他再布設(shè)一流的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這樣的情況下，他是借力打力，中國(guó)本身的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)成熟的標(biāo)準(zhǔn)、理念、設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)，同時(shí)也不可能掌握經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)大賣場(chǎng)時(shí)間太長(zhǎng)，中國(guó)太年輕，房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)又非常好，做過(guò)房地產(chǎn)的人每天辛辛苦苦跟眾多的商鋪打交道，他們也做不到。所以國(guó)內(nèi)缺乏專業(yè)的開(kāi)發(fā)商。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，被動(dòng)進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，以前南京路的百貨，沒(méi)有人想到大賣場(chǎng)，只是大賣場(chǎng)方便了，老百姓除了買東西以外他們還想消費(fèi)更多的是服務(wù)。把很多消費(fèi)模式組合在一起，不管是互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，代表不了對(duì)人的直接感受，它摸不到、看不到，不能說(shuō)因?yàn)槲锫?lián)網(wǎng)你不出汗不喝水。所以我認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)內(nèi)正處于一個(gè)前所未有的好機(jī)會(huì)當(dāng)中，中國(guó)政府經(jīng)濟(jì)上最后一塊自由地會(huì)加大改革的力度，就是金融業(yè)。不管你愿不愿意，上海改革走在全國(guó)的前列，不管現(xiàn)在你愿不愿意，外資銀行在中國(guó)有了總行和支行，他們可以競(jìng)爭(zhēng)人民幣的業(yè)務(wù)。很多資金都希望有長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的收入，即使國(guó)內(nèi)還沒(méi)有開(kāi)放基金，一般的投資者不會(huì)放棄這樣的機(jī)會(huì)。

中國(guó)的金融改革最重要的不是改革銀行體系，是改革一個(gè)融資的方式，也就是說(shuō)，要讓中國(guó)現(xiàn)在投資渠道有限，投資資金無(wú)限的狀況得到緩解，讓房?jī)r(jià)正常的上揚(yáng)，不是增加供給那么的簡(jiǎn)單，買一套房子只要3、5分鐘，所以一定要把我們的機(jī)構(gòu)投資者培育出來(lái)，培育機(jī)構(gòu)的投資者而不是老百姓、溫州客的零售商。那么這個(gè)時(shí)候機(jī)構(gòu)投資者諸如像是即將開(kāi)放的房地產(chǎn)REIT或者是準(zhǔn)REIT，它把老百姓買住房的錢集中買了非住房，把這個(gè)需求面的資金挪到開(kāi)發(fā)層面，把大城市的資金，把現(xiàn)代沖擊住房市場(chǎng)的資金挪到經(jīng)營(yíng)這邊，這樣就相當(dāng)于一個(gè)三峽大壩的工程，在漲洪水的時(shí)候可以蓄水，在枯水的時(shí)候，可以注入，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)一定不能大起大落，只能從住宅領(lǐng)域分流錢，從這里分流出來(lái)的錢還是要投向房地產(chǎn)，沒(méi)有房地產(chǎn)的土地投資就不會(huì)有開(kāi)發(fā)投資，沒(méi)有房地產(chǎn)投資我們修的鐵路、公路、橋梁，大量政府出資就會(huì)形成壞賬。房地產(chǎn)的需求不能建立房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，整個(gè)從投資到消費(fèi)的格局也不能形成，要指望中央對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)風(fēng)口浪尖，這是不可能的，但是也不能讓住宅市場(chǎng)這樣一個(gè)格局聽(tīng)之任之，所以必須要在非住宅領(lǐng)域培育機(jī)構(gòu)投資者。

對(duì)跨行業(yè)發(fā)展、跨品種發(fā)展，以后開(kāi)發(fā)商再開(kāi)發(fā)大賣場(chǎng)的時(shí)候，只要按照這樣的定位，這樣資金占用不會(huì)太長(zhǎng)，銀行給的是專業(yè)投資機(jī)構(gòu)提供信貸支持，讓它專業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)，這樣把樓市的短期套現(xiàn)和盈利模式綁架在房?jī)r(jià)的上漲上而不是經(jīng)營(yíng)收益上這樣落后的模式，即將要迎來(lái)一個(gè)開(kāi)閘期，所以中央用房地產(chǎn)是必然的，但是沒(méi)有辦法其中的矛盾，現(xiàn)在我們是形勢(shì)所迫，也是我們走向市場(chǎng)化的過(guò)程，既能夠加速改革，也可以優(yōu)化住房矛盾，尤其是金融危機(jī)以后，房地產(chǎn)就是政府的最大一塊自留地，現(xiàn)在到了實(shí)施的關(guān)頭，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，在明年的REIT和準(zhǔn)REIT的開(kāi)放上加大力度，開(kāi)放REIT以后，再講開(kāi)放養(yǎng)老資金、保險(xiǎn)資金，新的REIT也可以投資，這樣大量的老百姓的保命錢有了盈利的通道，大量散戶的錢到機(jī)構(gòu)手上，開(kāi)發(fā)商有了專業(yè)投資者的支撐，是不是房地產(chǎn)的市場(chǎng)、規(guī)模也會(huì)上去。而非住宅的開(kāi)發(fā)和整個(gè)擴(kuò)大內(nèi)需又是息息相關(guān)的，中國(guó)每年至少有2千萬(wàn)人要進(jìn)入城市，所以各種類型的摩爾，這樣中國(guó)會(huì)挑戰(zhàn)全世界的經(jīng)濟(jì)模式，所以我們的人口、消費(fèi)人群，他們的消費(fèi)品位會(huì)不斷的提升，經(jīng)營(yíng)收益也會(huì)水漲船高，現(xiàn)在擴(kuò)大內(nèi)需到了勢(shì)在必行，必定是以城市老百姓的消費(fèi)為重點(diǎn)，弱勢(shì)群體是沒(méi)有能力消費(fèi)的，城市里面非中低收入家庭是中國(guó)消費(fèi)的主力，所以中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不能是只投資不消費(fèi)，這樣循環(huán)不了，房地產(chǎn)的消費(fèi)會(huì)帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的消費(fèi)，所以現(xiàn)在我們要牢牢把握機(jī)遇。

根據(jù)報(bào)告中的投資前景評(píng)級(jí)，2010年的首五位按次序?yàn)椋荷虾�、香港、北京、首爾及新加坡。蘇國(guó)基表示：“今年中國(guó)城市占據(jù)排名榜領(lǐng)先位置，主要因?yàn)檎桃庠谑袌?chǎng)上增加流動(dòng)資金，令整體房產(chǎn)市場(chǎng)猶如打了強(qiáng)心針，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，更出現(xiàn)明顯反彈�！�

報(bào)告同時(shí)指出一些值得關(guān)注的問(wèn)題：“推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?lái)自政府決定在市場(chǎng)增加流動(dòng)資金，致使銀行紛紛增加向地產(chǎn)市場(chǎng)放貸，令商業(yè)地產(chǎn)市道強(qiáng)勁反彈。不過(guò)，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，這種資金充斥市場(chǎng)的情況并不能持久”。

趨勢(shì)報(bào)告中所作出的亞洲區(qū)預(yù)測(cè)，以中國(guó)及印度將有強(qiáng)勁增長(zhǎng)為基礎(chǔ)。有受調(diào)查的投資者表示：“市場(chǎng)上仍有入市良機(jī)�！倍{(diào)查的受訪者就地產(chǎn)投資及發(fā)展所作出的選擇，正好反映這一點(diǎn)：上海、香港及北京為最有地產(chǎn)投資潛力的三個(gè)城市；上海、孟買及新德里分別為第一、第二及第四地產(chǎn)發(fā)展最佳機(jī)會(huì)城市。

城市土地學(xué)會(huì)的上述報(bào)告同時(shí)表示，盡管投資環(huán)境的氣氛改善，大部分亞太區(qū)市場(chǎng)(中國(guó)除外)的升幅很可能是短暫的。雖然亞太區(qū)政府在可見(jiàn)的未來(lái)或可維持市場(chǎng)上的流動(dòng)資金充裕情況，但西方國(guó)家的情況不容忽視，在西方經(jīng)濟(jì)體系仍然面對(duì)不明朗因素的前提下，投資者是否過(guò)早對(duì)亞太區(qū)市場(chǎng)重拾信心，仍須拭目以待。報(bào)告認(rèn)為，在美國(guó)去杠桿化沒(méi)完沒(méi)了的情況下，西方資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩仍然可以左右大局。

城市土地學(xué)會(huì)首席執(zhí)行官Patrick L. Phillips提醒說(shuō)：“雖然亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有如歐美一樣不景氣，情況亦相當(dāng)令人鼓舞，但投資者對(duì)區(qū)內(nèi)增長(zhǎng)前景仍須客觀、理性�！�

Phillips表示：“經(jīng)濟(jì)衰退可能告一段落，令人憧憬環(huán)球經(jīng)濟(jì)將會(huì)逐漸恢復(fù)從前的增長(zhǎng)速度，一如以往在經(jīng)濟(jì)衰退結(jié)束時(shí)所發(fā)生的情況一樣。亞洲區(qū)受今次經(jīng)濟(jì)沖擊較少，更易讓人有這種期待。但其實(shí)這次將有所不同——它會(huì)令全球經(jīng)濟(jì)下滑的不平衡現(xiàn)象，仍然扎根在金融系統(tǒng)之內(nèi)，不能輕易消除。再者，西方消費(fèi)者購(gòu)買力大幅減弱，再也不能成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭；我們需要另一個(gè)動(dòng)力源頭，刺激全球經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)環(huán)球地產(chǎn)市場(chǎng)�！�