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　　核心提示：記者：“說到賠償有兩種不同的意見，一個是按照購房的時候，合同上的房價進行賠償。另外一個就是按照現(xiàn)在市場的價格來進行賠償，那么這些業(yè)主的主張，是按后者進行賠償他們的這種要求，在法律上能不能得到支持？” 

　　進入六月之后，各地房地產(chǎn)市場迅速升溫，但是發(fā)生在上海的一個突發(fā)事件，給火熱的房地產(chǎn)市場澆下一盆冷水。27日凌晨5點，在上海市閔行區(qū)蓮花南路“蓮花河畔景苑”小區(qū)，一棟13層高的在建住宅樓在沒有任何征兆的情況下轟然倒塌，導(dǎo)致一名工人身亡。而在這個小區(qū)里，還有十棟尚未交付的住宅樓。我的同事袁柏鑫第一時間趕到上海，先來看看他在現(xiàn)場了解的情況。

　　在事故現(xiàn)場。隔著一條河道，遠遠的可以看見十來棟新建的樓盤，在這兩棟樓盤之間，就是那棟倒塌的高樓。樓體整體是底部折斷，倒向南側(cè)，底部的基礎(chǔ)都已經(jīng)露出了地面，帶出了大量新鮮的泥土。從這個角度望去，可以清晰地看到，樓體底部基柱多數(shù)是在一個位置集中折斷，但也有一些是在與樓體的結(jié)合處折斷。從樓體倒塌的方向望去，能看到由于強大的沖擊力，這棟樓倒下去，受力面已經(jīng)陷入了地底，并且倒塌樓體頂部距另一棟樓房只有幾米之遙，十分危險。樓體部分墻面出現(xiàn)了破裂，但整體還保持了完整。在倒塌樓房周圍，幾臺挖掘機和推土機正在作業(yè)，清理現(xiàn)場。周圍的市民們告訴記者，由于倒塌樓盤的對面是個晨練廣場，有不人在第一時間目擊了事故發(fā)生的完整過程。

　　市民：“那個時候我看到那個就倒下來了，當時倒的時候多長時間一下子就倒下來了，就像人家定向爆破一樣的一下子全部朝南面倒了，聲音大不大，聲音很大很大的，全是煙霧，突然聽到聲音很響很響的聲音，像炸彈一樣的聲音，突然一下聲音后看見都是灰啊之后滿天很高的灰啊 。等灰沒有了后 ，這個房子沒有了，房子下去了倒了倒了以后我就看到，房子底下的根基啊 ，很短 也斷掉了能看到完全能看到�！�

　　目擊者說，事故發(fā)生的時間是在清晨五點三十分左右，在幾秒鐘的時間內(nèi)，這棟十三層的住宅樓轟然倒塌。有市民在事故發(fā)生一分鐘后拍下了這樣的照片，從照片上可以看出，倒塌樓房上方煙霧彌漫。

　　當時人家爭論很多的，有的人說質(zhì)量不好，有的人說，可能是因為定向爆破了，把它拆除了以后，要重新建一個，不知道原因還在猜。

　　市民們告訴記者，這些藍色屋頂?shù)姆孔泳褪墙ㄖと藗兙幼〉墓づ�，緊臨著倒塌住宅樓，幸好樓房倒向了另一側(cè)，否則后果不堪設(shè)想。事故發(fā)生后，根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)部門公開披露的消息，由于事故發(fā)生在清晨，還未到正常開工時間，所以事故只導(dǎo)致一名工人遇難，沒有造成更大的傷亡。事故發(fā)生后，當?shù)匾呀?jīng)對倒塌樓房所在的小區(qū)全部戒嚴，防止出現(xiàn)意外。同時對可能涉及到的附近其它小區(qū)居民進行了緊急疏散。由于倒塌樓房所在小區(qū)已經(jīng)銷售出去了大部分商品房，當?shù)剡�專門成立了接待小組，對相關(guān)業(yè)主集中登記，解決善后事項。同時在第一時間組織專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，對事故原因進行調(diào)查，同時由技術(shù)人員對附近地質(zhì)變化進行二十四小時監(jiān)測。

　　技術(shù)監(jiān)測人員：“現(xiàn)在看還沒有結(jié)果�！�

　　一棟十三層住宅樓，還沒投入使用就會突然躺在地上，原因何在？塌樓事件發(fā)生后，各種猜測在當?shù)夭幻劧摺Ｓ猩虾Ｃ襟w稱，工地現(xiàn)場土方堆積過高，壓迫地基，結(jié)果導(dǎo)致地下土層移位、沉降，可能是主要誘因。也有人說，樓房南面正在開挖地下車庫，這違背了建筑操作規(guī)范。還有評論認為，應(yīng)該從地質(zhì)條件和地基質(zhì)量上找找原因。那么，導(dǎo)致事故的真實原因究竟是什么？繼續(xù)來看記者的調(diào)查。

　　在調(diào)查中記者了解到，發(fā)生事故的小區(qū)位于上海市閔行區(qū)蓮花南路與羅陽路交界處，名叫蓮花河畔景苑，開發(fā)商是上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。小區(qū)一共有十一棟樓盤，全是十三層的建筑。小區(qū)從2007年開始開發(fā)的，至今還沒有人入住。倒塌的樓房是七號樓，而從外表看，其它樓盤沒有受到明顯影響。那么這次事故究竟為何會發(fā)生呢？記者來到了閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局、住房保障和房屋管理局、建設(shè)和交通委員會。這些部門的負責(zé)人沒有接受記者的采訪，但規(guī)劃局一位工作人員向記者透露，從他們掌握的數(shù)字看，蓮花河畔景苑小區(qū)開發(fā)的樓盤距附近的河道，也就是淀浦河防洪堤的距離有五十米，符合相關(guān)規(guī)劃。倒塌的七號樓底部基柱深33米，不存在基礎(chǔ)不牢的問題，那么這次事故為什么會發(fā)生呢？事故組相關(guān)調(diào)查人員拒絕了記者的采訪。幾經(jīng)周折，一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者透露，任何工程事故發(fā)生后，都可以從勘測、設(shè)計、施工三個環(huán)節(jié)尋找答案。他提醒記者，現(xiàn)場有一個巨大的土石方土堆，這可能會對大樓的安全帶來了嚴重影響。

　　業(yè)內(nèi)人士：“我們到現(xiàn)場看的時候大概還有兩層樓(高)的土，他們公開報道都說有七八米高的土，倒塌的原因至少有幾千噸的側(cè)壓力導(dǎo)致它的樁斷掉了�！�

　　這位業(yè)內(nèi)人士透露，事故發(fā)生后，他曾進入到現(xiàn)場進行察看。根據(jù)他的了解，七號樓倒塌的方向，也就是現(xiàn)在被埋在倒塌樓體的下方，是一個正在施工的地下車庫，車庫的深度有五米左右。施工方將開挖地下車庫產(chǎn)生的泥土并沒有運離現(xiàn)場，而是堆在了七號樓的北側(cè)，也就是河道和七號樓中間，就是現(xiàn)在挖掘機正在作業(yè)的地方，堆土最高高達達到了三層樓高。從這張事故發(fā)生一分鐘后市民拍攝的照片看，樓房倒塌后露出的是新鮮泥土，而這些長著清草的地方就是堆土層。由于施工已進行了幾個月，堆土層越堆越高，最后總量達到了幾千噸，由北向南，向七號樓產(chǎn)生剪切力，而七號樓南側(cè)由于開挖車庫，缺乏相應(yīng)的抗衡力，導(dǎo)致事故發(fā)生。

　　業(yè)內(nèi)人士：“至少有幾千噸的側(cè)壓力四十五度角鏟下去，從土方的基礎(chǔ)里面對著最底下的那個寬度開始，沿四十五度角往外傳遞上浮的負載傳下去正好傳在，那個樁頭頭型下面一公尺的位置全部扯斷了�！�

　　事實上，就在七號樓倒塌前一天，也就是6月26號，小區(qū)內(nèi)距七號樓幾十米遠的另一棟樓房前的也有一個巨大的土堆，這個土堆已經(jīng)使得防汛墻遭到嚴重損害。記者觀察到，這段被破壞的防汛墻有80多米長，已經(jīng)被外力推到了河道內(nèi)部。而根據(jù)當?shù)貓?zhí)法部門的調(diào)查認定，破壞防汛墻的外力就是由小區(qū)內(nèi)的一個大土堆導(dǎo)致的。事故發(fā)生時，有大量堆土堆積在破損防汛墻地段，最終導(dǎo)致防汛墻受力改變，而堆土堆放在這里的原因同樣是由于施工方在開挖車庫。那么在樓房建成后，再開挖車庫，同時將施工中產(chǎn)生的渣土堆放在場地內(nèi)，這么做是否符合施工規(guī)范呢？相關(guān)部門同樣沒有解答記者的這個疑問，那位資深業(yè)內(nèi)人士則給出了這樣的判斷：按照規(guī)范是不允許，北邊堆那么多土，南面開那么大的坑，南面薄弱得很北面用力一推就倒了。

　　這位業(yè)內(nèi)人士的判斷是否準確呢？其它樓房是否存在安全隱患呢？記者就此與事故組相關(guān)人員進行了聯(lián)系，截至發(fā)稿時，并未得到準確答復(fù)。但從現(xiàn)場拍攝的鏡頭看，在倒塌的七號樓旁，確實始終有車輛在清理堆土。而市民則向記者提供了一個新情況，這是記者站在蓮花河畔景苑對面拍攝的畫面，這是位于七號樓南側(cè)和東側(cè)的兩棟樓，通過鏡頭可以看到，當兩棟樓的墻體相交時，上面和中間的部分可以看到光線，其它部分則看不到。市民們說，這說明這兩棟樓至少有一棟樓可能存在傾斜，并且這種現(xiàn)象在七號樓倒塌之前就已經(jīng)存在了。

　　市民：“早就有這種情況了它有點傾斜，早就發(fā)現(xiàn)了早就看到了，我們用肉眼就看到這種情況，但是他們有沒有發(fā)現(xiàn)(我猜)他們肯定沒有發(fā)現(xiàn)這個問題�！�

　　記者了解到，上海市建筑科學(xué)研究院、上海市地質(zhì)勘察研究院等相關(guān)部門，將對“蓮花河畔景苑”小區(qū)其余的10幢住宅樓以及沿線防汛墻、周邊居民房屋、水氣管線等進行嚴密監(jiān)控。目前，上海市有關(guān)部門已經(jīng)“蓮花河畔景苑”小區(qū)的開發(fā)商、建筑商、施工方、監(jiān)理方等9人采取了適當控制措施。那么，上海梅都房地產(chǎn)公司到底是一家怎樣的企業(yè)？事故發(fā)生后，我們的記者按照購房者提供的線索和工商登記的信息展開了調(diào)查。

　　根據(jù)事故處理小組向記者提供的情況，“蓮花河畔景苑”住宅建筑面積約6.6萬平方米，總套數(shù)629套，已出售489套，預(yù)計交房日期是今年年底。事故發(fā)生后，很多業(yè)主趕到了現(xiàn)場。在小區(qū)門口的警戒線旁，這兩位業(yè)主顯得十分激動，甚至試圖闖進警戒線。他們告訴記者，他們剛剛以每平方一萬五千元的價格購買了這的房子，在新聞中知道倒塌事故發(fā)生后，他們馬上來到了現(xiàn)場，但卻根本無法和開發(fā)商取得聯(lián)系。

　　記者：“ 這是多少錢買的？”

　　“蓮花河畔景苑”業(yè)主：“一共200萬差一點點吧，190幾萬�！�

　　記者：“那一平方米能合1萬5000多，急也急死了。”

　　記者：“什么時候辦完的手續(xù)��？”

　　業(yè)主：“一月份�！�

　　而另一位業(yè)主則告訴記者，他是三月份在這購買的房子。

　　業(yè)主：“我才不退呢，這房子得增值的。”

　　這位業(yè)主說，他購買時的均價是一萬三千零七十元一平方，94平方米總價123萬。而現(xiàn)在這一帶的房價已經(jīng)漲到了一萬六千到一萬七千元，他不同意按原價退款，

　　業(yè)主：“這一生都交在這兒了，我50多歲了，就是為了上海有一幢樓才到這兒來的。”

　　事故發(fā)生后，當時專門成立了善后小組，負責(zé)接待業(yè)主。在接待點門口，記者看到了這張征求簽名表，在這上面，業(yè)主提出來退還房款，支付賠償金、賠償已付房款利息等要求，但接待人員表示，對這些要求他們只能集中登記，等待處理。

　　記者：“開發(fā)商哪呢？”

　　接待人員“不清楚，真的不清楚�！�

　　很多業(yè)主也向記者表示，事故發(fā)生后，就再也沒有見過開發(fā)商。那么開發(fā)商到底在哪？這是一家什么樣的公司呢？根據(jù)記者從上海房管網(wǎng)查詢的信息，開發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1995年注冊，是一家私營有限責(zé)任公司，法人代表張志琴，公司持有三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，注冊資本800萬元。注冊地址在閔行區(qū)莘朱路968號，記者隨即趕到了這里。然而，在莘朱路968號，記者注意到，這里寫的是另一家公司的名字。

　　記者：“這里是稅務(wù)所，這兒有一個梅都公司在這兒嗎？”

　　值班人員：“不在這里梅都公司肯定不在這兒�！�

　　記者：“肯定不在這兒？過去在這里的。”

　　值班人員：“現(xiàn)在搬走了解說：相關(guān)信息顯示，梅都房地產(chǎn)公司經(jīng)營地址在蓮花南路1288弄5號102室，記者隨即來到了這里，在這處居民小區(qū)院子里，記者找到了1288弄5號102室�！�

　　記者在這棟樓房門口的信報箱注意到，有一封信是寄到102室的，收件人寫的正是梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然而102室并沒有任何人在辦公，從房間的布置、廚房使用的洗滌劑等用品來看，這里更象是一處普通住宅。而公開資料還顯示，除了蓮花河畔景苑外，上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還開發(fā)了羅錦新苑和羅錦苑。而在這些地方，記者依舊沒能找到梅都房地產(chǎn)的任何相關(guān)人員。截至記者發(fā)稿時，事故處理部門傳來消息，已對已對開發(fā)商及其資金采取控制措施，業(yè)主交納的房款處于安全狀態(tài)。目前對該項目開發(fā)商、建筑商、施工方、監(jiān)理方等采取適當控制措施。而采訪結(jié)束時，記者注意到，在這處大橋上，依舊擠滿了圍觀的市民。

　　市民：“因為建筑是個百年大計，你不能像做衣服一樣，一天一件，現(xiàn)在就是，一兩年建一棟房子，你說造房子哪能這樣搞呢，再另外這個監(jiān)理非常重要�！�

　　記者看到，“蓮花河畔景苑”的業(yè)主們對退房、補償或者重新蓋商品房予以調(diào)換，提出了各自的要求。在房價不斷上漲的背景下，無論對倒塌樓房的業(yè)主做出賠償，還是對要求退房的業(yè)主進行補償，都是一件復(fù)雜的事。畢竟，在建住宅樓倒塌在國內(nèi)還是比較罕見的事故。那么，在這方面有沒有相關(guān)法律法規(guī)可以遵循？突遭變故的業(yè)主們又應(yīng)該如何維護自己的權(quán)益呢？我們也采訪了中國消費者協(xié)會法律顧問邱寶昌律師。

　　當記者在北京市佳律師事務(wù)所見到邱寶昌律師時，他正在看上海閩行區(qū)景苑樓房倒塌事件的最 新消息，作為代理過多起房地產(chǎn)買賣和合同案件的資深律師，邱寶昌認為， 倒塌樓房業(yè)主要求賠償違約金，以及按現(xiàn)行價格理賠的正當性無可爭議。

　　記者：“說到賠償有兩種不同的意見，一個是按照購房的時候，合同上的房價進行賠償

　　另外一個就是按照現(xiàn)在市場的價格來進行賠償，那么這些業(yè)主的主張，是按后者進行賠償他們的這種要求，在法律上能不能得到支持？“

　　北京市佳律師事務(wù)所主任律師 邱寶昌：“合同法規(guī)定非常清楚就是你違約或造成的損失這個損失包括，像銀行的按揭的利息損失包括還有一些中介機構(gòu)的這種費用最重要的一塊差價。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的價格一路走高，那么本來合同約定的，交付日期的價格和現(xiàn)在的價格有差價，我認為這個差價，因為你的房屋不能交付了，那么他(業(yè)主)如果再重新購買他必然要承擔的這種損失，我認為它是業(yè)主的實際損失所以業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔他為購買這個房屋所花費的合理費用以及解除合同再去購買這樣房屋。所多支出的價格漲價的費用，當然這個價格的測算，應(yīng)該根據(jù)當?shù)氐姆抗懿块T和中介部門所發(fā)布的價格信息和當時購買價格的差價，一個均價。我們知道許多業(yè)主是通過按揭來買房的，現(xiàn)在出了這樣一種情況以后這個合同還需不需要繼續(xù)履行，貸款合同嚴格上來說，它是依附于這個房屋的買賣合同，如果沒有這個房屋買賣合同可能就沒有這個貸款合同，這個按揭對于買房人的貸款是用于購房的貸款，它有授信的額度它有相關(guān)的這個條件支持審查，所以現(xiàn)在房屋不買了那么他按揭合同是沒有任何的目的和意義了。所以按揭合同也應(yīng)該要解除，至于是不是向銀行承擔違約責(zé)任，如果業(yè)主向銀行，承擔違約責(zé)任的話，那么這個責(zé)任也應(yīng)該由違約方的開發(fā)商來承擔。那肯定還有其他的合同，例如，本來要交房了，我認為是七月份就交房，我在六月份事我又去定了一個家居合同，因為我房子要裝修(需要)家居合同。那么這個合同如果根據(jù)情況來說我為什么要定立這個合同？應(yīng)為我房屋要布置，我要購買家居，如果是精裝修的話。那么由于你現(xiàn)在不能去交付，那么導(dǎo)致了我對人也是違約。那么這個違約責(zé)任，我對家居商我要承擔責(zé)任，承擔責(zé)任以后，這也應(yīng)該由你開發(fā)企業(yè)承擔。

　　在這次上海景苑樓房倒塌事件中，很多要求賠償?shù)臉I(yè)主并不是倒塌樓房的業(yè)主，但是購買的房子恰恰位于上海閩行區(qū)景苑倒塌房周圍，同屬于一家開發(fā)商和建筑施工單位，出于對房屋質(zhì)量的擔心，他們也紛紛提出了賠償要求。對此，邱寶昌也提出了自己的看法。

　　記者：“房子的房主也感到非常不安全，那么他也提出了這樣的要求，比如說要求開發(fā)商退房，賠償他們的違約金以及銀行利息，那么他們的這樣一個主張能不能夠得到實現(xiàn)呢？”

　　北京市佳律師事務(wù)所 主任律師 邱寶昌：“他們的這種憂慮呢，可以理解，但是，安全不安全最有說服力的就是經(jīng)過檢測。

　　我認為我們的相關(guān)部門應(yīng)該盡快地對這些在建樓房的安全進行檢測，給業(yè)主以放心，如果確實違反了這個設(shè)計違反了建筑法的施工，如果有安全隱患或不安全那么這應(yīng)通過相應(yīng)的這種處理來確保房屋的安全，那么如果經(jīng)過檢測確實像地基 結(jié)構(gòu)或者施工程序嚴重違反程序?qū)е碌牟话踩�，或者，比如一個偷工減料標號，包括鋼筋 水泥有偷工減料，這種情況，業(yè)主要求退房的話我認為應(yīng)該要解除這個合同，開發(fā)商應(yīng)當要承擔實際賠償責(zé)任

　　半小時觀察：大樓倒掉，警鐘敲響

　　隨著樓市止跌企穩(wěn)，逐步升溫，最近幾個月國內(nèi)又掀起了新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱，很多地方又出現(xiàn)了地價飛漲，不斷拍出天價地王的新聞。這個當口，上海發(fā)生這起塌樓事故，不僅給上海房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘，也應(yīng)當引起全國房地產(chǎn)業(yè)的足夠重視。

　　從去年下半年以來，國家陸續(xù)出臺了擴大內(nèi)需保增長的多項措施，對房地產(chǎn)的稅收環(huán)節(jié)實施了優(yōu)惠，對購房貸款門檻進行了適當降低，不少房地產(chǎn)企業(yè)也得益于適度寬松的貨幣政策，緩解了資金壓力。但是，從這起塌樓事故看，在宏觀環(huán)境不斷改善的時候，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平卻成為了一塊短板。不管樓房倒塌的最終原因，是受地質(zhì)影響，還是存在質(zhì)量問題，很多細節(jié)都折射出這家房地產(chǎn)企業(yè)在施工監(jiān)理、安全意識和管理制度上存在很多缺陷和漏洞。

　　籌錢買地、包裝賣房，在一些房地產(chǎn)開發(fā)商看來，這是它們最核心的工作，但不要忘了，把房子蓋好才是開發(fā)商最基本的職責(zé)。如果不回歸到這個原點，房地產(chǎn)業(yè)越是升溫，越會暴露出更多的問題。

　　我們一直在討論房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展問題，以前討論的熱點總是圍繞著價格的高低，其實不管漲價還是降價，房地產(chǎn)健康發(fā)展的前提是建筑本身要足夠的健康。