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　　昨天，上海土地市場成交兩幅住宅地塊，成交價格全部超過底價100%以上。當天的網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，成交的新建商品房總量接近1400套。進入深秋，上海房地產(chǎn)市場依然繼續(xù)著這個歷史上最高峰的火爆場景。

　　時間追溯到一年前的今天，2008年10月22日，就在財政部和央行下午聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策后，上海市政府辦公廳星夜發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，該意見共14條，由上海市建設(shè)交通委、財政局、地稅局、住房保障和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源局聯(lián)合制定，從稅費、金融等方面提出救市措施。其中，在中央有關(guān)政策的基礎(chǔ)上，上海方面還有多條政策大幅度減免了二手房交易有關(guān)稅費。就此，俗稱上�！熬仁�14條”的樓市新政策出臺。

　　“救市”一年后，除了普通住房標準未指定“截止期限”外，大部分以救市為目的的稅費優(yōu)惠政策將在今年12月31日到期，隨著央行、銀監(jiān)會今年六七月間收緊二套房貸款政策，一旦各類優(yōu)惠政策也隨之取消，樓市很可能在年底出現(xiàn)一輪集中的折扣優(yōu)惠。

　　新政促樓市迅速回暖

　　2008年10月22日夜，樓市一片愁云慘霧的上海緊跟長三角兄弟城市腳步，市政府連夜發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。其中涉及個人首次購買住房時首付比例及貸款利率的優(yōu)惠，二手房交易過程中營業(yè)稅、所得稅的降低甚至減免等，力度之大前所未有。

　　新政執(zhí)行后不久，房地產(chǎn)市場從今年農(nóng)歷春節(jié)后開始復(fù)蘇，并在隨后的幾個月里爆發(fā)出了驚人的購買力，大部分房地產(chǎn)企業(yè)名下樓盤銷售火爆，甚至有些在上半年就完成了全年的業(yè)績。期間，上海樓市成交量從今年3月起逐月大幅攀升，房價也水漲船高直線上漲，甚至建成多年都銷售平淡的高端住房也暢銷起來。

　　升溫過快調(diào)控聲再起

　　進入今年第三季度，上海房價再次出現(xiàn)了每周提價一次的局面，市場重新開始出現(xiàn)價格漲幅過高的聲音。由于樓市升溫超出預(yù)期，救市的討論最近逐漸被是否會引發(fā)新的調(diào)控所取代。

　　今年8月，上海市市長韓正首次表態(tài)，上海房價已經(jīng)過高，將采取措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，今年下半年將增加房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，并加快面向低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設(shè)。

　　韓正稱，政府應(yīng)該采取措施有效控制房地產(chǎn)市場的增長速度。上海房價已經(jīng)過高，必須防止房價上漲過快。國家發(fā)改委今年9月20日曾表示，受創(chuàng)紀錄的銀行新增貸款推動，6月份36個大中型城市的新房價格上漲6.3%。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，今年3月份以來，上海房價已上升接近三成。

　　此后，上海開始大刀闊斧的大型住宅區(qū)建設(shè)，加大土地供應(yīng)量，力求能夠在短期內(nèi)加大住宅供應(yīng)，平抑房價。今年9月下半月至今，上海樓市成交量在高房價壓力下終于開始下滑，同時房價環(huán)比漲幅也首次趨緩。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀表示，政府出于保增長的需要，如果樓市成交量的萎縮程度超過政府可控預(yù)期，不排除會通過取消二手房優(yōu)惠稅費政策，抑制三級市場需求，分流客源到一手房市場，保證一手房市場的平穩(wěn)。

　　取消新政后成本增8%

　　地產(chǎn)研究員回建強告訴記者，由于已經(jīng)有明確時間規(guī)定，政府并不需要另行出文，按照目前的市場情況，如果沒什么特殊情況出現(xiàn)的話，一些優(yōu)惠新政會在年底取消。

　　按照此前的政策規(guī)定，其中影響最大的是二手房交易稅費的增加。上海中原地產(chǎn)提供的案例顯示，對于一套持有期限在2-5年的普通商品住宅來說，以150萬元成交價格計算，原本房東可以免除的營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等，新政取消后必須多支付近12萬元（其中營業(yè)稅83250元，個稅按房價的3%為45000元、印花750元），約占到整體房價的8%。

　　此外，隨著鼓勵買房政策的轉(zhuǎn)向，二套房購買優(yōu)惠也將被取消，其中在年底將停止執(zhí)行的包括：已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；購買第二套普通住房的家庭申請住房公積金貸款提高限額；對購買90平方米及以下普通住房改善居住條件的，暫按1%稅率征收契稅等。

　　這些政策的取消都將大幅度增加未來購房，尤其是購買第二套房以及二手房的交易成本。

　　成交量將會繼續(xù)下降

　　實際上，在業(yè)內(nèi)人士心目中，房價的持續(xù)上漲才是房地產(chǎn)市場健康運行壓力的最大因素。

　　回建強表示，年底稅收優(yōu)惠取消后，五年內(nèi)的二手房交易成交肯定會增加，這對市場是利空，但是市場運行到這個地步，二手房的成交量已經(jīng)開始放緩，目前市場面臨的并不簡單是稅費的問題，而是價格的問題。

　　分析師薛建雄表示，隨著年底將近，二手房中介和房地產(chǎn)開發(fā)商將會采取一些措施應(yīng)對未來可能發(fā)生的政策變化。

　　薛建雄稱，中介目前應(yīng)該已經(jīng)開始著手以二年交易稅費增加因素為由，催促房東加快出貨。契稅減免的政策也將要過期，估計中介和開發(fā)商都會利用這一因素促進購房者下單。由于購買力下降、房價上漲和信貸指標用完等方面的影響，預(yù)期成交量還會有所下降，部分開發(fā)商的打折促銷力度可能會有所加大。所以，購房者還是要衡量各種稅費帶來的成本上升與開發(fā)商可能更大的打折促銷動作再出手。一些銷售速度相對較慢的樓盤，給出的折扣都會比較大。

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