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租賃市場(chǎng)回穩(wěn)銷售市場(chǎng)活躍

從今年第三季度起，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩，同時(shí)，投資市場(chǎng)也趨于活躍，特別是國(guó)內(nèi)投資者及自用買家在近期幾宗交易中表現(xiàn)搶眼。與今年前兩季度凈吸納量幾乎零增長(zhǎng)相比，三季度吸納量有較明顯增長(zhǎng)。供應(yīng)方面，一些原定于今年下半年完工的寫字樓項(xiàng)目也推遲至2010年上市。

此前一貫看空上海寫字樓2010年市場(chǎng)的高力國(guó)際在最新發(fā)布了報(bào)告中，也上調(diào)了對(duì)2009年底及未來中期的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)2009年租金下調(diào)幅度收窄至15%左右，雖然租金仍在2011年觸底，但2011年之后的反彈幅度也較之前預(yù)期增大。

匯豐銀行大樓入住率高達(dá)95% 三季度有三棟寫字樓落成交付，分別是位于陸家嘴的匯豐銀行大樓（IFC南座）、位于竹園的葛洲壩大廈及中國(guó)鉆石交易中心，共為市場(chǎng)帶來約15萬平方米的辦公樓面。其中，由于相當(dāng)部分樓面由匯豐銀行自用，因此匯豐銀行大樓在交付時(shí)入住率就已高達(dá)95%。從空置率來看，由于陸家嘴新近落成的幾棟寫字樓三季度空置率都有明顯下降，帶動(dòng)該區(qū)域整體空置率較二季度下降了2個(gè)百分點(diǎn)至16.1%。

同時(shí)，租賃需求有明顯的增長(zhǎng)，凈吸納量接近14萬平方米，雖然三季度有三棟寫字樓交付，但由于租賃成交回暖有助于吸納空置面積，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率較二季度小幅下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)至13.7%，與今年前兩季度凈吸納量幾乎為零形成鮮明對(duì)比。租賃成交中的相當(dāng)部分仍來自到期續(xù)約，同時(shí)企業(yè)擴(kuò)張也有所增加。此外還有較多企業(yè)利用目前可供選擇的新建大樓增多、租金水平較低的有利局面進(jìn)行搬遷或辦公地點(diǎn)重組。例如，在陸家嘴，高力國(guó)際觀察到2008年以來落成的寫字樓自今年開始空置率不斷下降，而其他樓齡相對(duì)較長(zhǎng)的大樓則面臨租戶的流失，空置率持續(xù)上升。

對(duì)此，高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢分析：“隨著外部環(huán)境的逐步穩(wěn)定，加之上海政府持續(xù)的利好政策支持，以及未來上海寫字樓樓市場(chǎng)需求將逐步回升，特別是上海國(guó)際金融中心的政策推動(dòng)下金融經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將有長(zhǎng)足的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)金融服務(wù)業(yè)規(guī)模在未來十年大幅擴(kuò)張，這將是未來數(shù)年上海寫字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。

冠名收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃案例再現(xiàn)

三季度以來中國(guó)及歐美經(jīng)濟(jì)普遍趨于穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)近來保持活躍態(tài)勢(shì)。這些都令投資者信心有一定增強(qiáng)。因此部分資金充裕的國(guó)內(nèi)投資者及自用買家開始利用市場(chǎng)調(diào)整的有利時(shí)機(jī)選擇物業(yè)進(jìn)行投資。如浦西市場(chǎng)，SOHO中國(guó)收購(gòu)了摩根士丹利位于靜安區(qū)的甲級(jí)寫字樓東海廣場(chǎng)，均價(jià)每平方米34000元左右；在浦東陸家嘴，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以接近每平方米50000元左右的價(jià)格買下中融碧玉藍(lán)天大廈10個(gè)辦公樓面；同樣在陸家嘴，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行以均價(jià)44000元買下浦江雙輝大廈37個(gè)樓面。

值得關(guān)注的是，在陸家嘴，外資銀行通過收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃物業(yè)而獲得寫字樓冠名權(quán)的案例時(shí)有發(fā)生。如東亞銀行及星展銀行等以此提高品牌形象。李慶賢預(yù)計(jì)，基于上海國(guó)際金融中心的規(guī)劃及發(fā)展前景，預(yù)期將有更多以內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)冠名的寫字樓出現(xiàn)在陸家嘴。 

浦東寫字樓網(wǎng)