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甲級、5A到底什么意思？寫字樓等級的劃分標(biāo)準(zhǔn)

伴隨信息革命、知識革命和經(jīng)濟全球化的浪潮，大量外資企業(yè)涌入，加之本土企業(yè)的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業(yè)從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對于辦公物業(yè)的等級評定標(biāo)準(zhǔn)更是紛繁混亂，“甲級”、“5a”“第四代”等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標(biāo)準(zhǔn)的含義。

一、“甲級”、“5a”“第四代”是不同角度界定辦公物業(yè)等級  

三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，“甲級”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評定寫字樓的等級；“5a”是從硬件配置角度評定；而“第四代”則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。  

二、“甲級”標(biāo)準(zhǔn)不是最高級別  

“甲級寫字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。  

對于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：  

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)  

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。  

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、t0t0等等。  

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運動設(shè)施和圖書館。  

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。  

④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。  

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。  

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。  

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務(wù)。  

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。  

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。  

(7)智能化：3a～5a  

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)  

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。  

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、tot0等等。  

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。  

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。  

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。  

(3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。  

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時的維護維修及保安服務(wù)。  

(5)交通便利：有多種交通工具直達。  

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。  

(7)智能化：3a及3a以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)  

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。  

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。  

②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場。  

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。  

(2)建筑規(guī)模：無限制。  

(3)客戶進駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。  

(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。  

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。  

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。  

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)  

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。  

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。  

②配套設(shè)施：無。  

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。  

(2)規(guī)模：無限制。  

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。  

(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。  

(5)交通便利：有交通線路到達。  

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。  

三、狹義“5a”與廣義“5a”的評定標(biāo)準(zhǔn)  

“5a”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評定方式，但“5a”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬件方面，包括oa（辦公智能化）、ba（樓宇自動化）、ca（通訊傳輸智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）；二是廣義的指綜合“a”級評定標(biāo)準(zhǔn)，包括：  

（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：a級  

寫字樓是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說，處于"生產(chǎn)鏈條最高級"的寫字樓的發(fā)展脈絡(luò)，折射出了一個城市的發(fā)展歷程和特性。因此，成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對城市的未來發(fā)展具備重要的價值。  因此，具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)a級。  

（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：a級  

地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)a級。  

（3）客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：a級  

客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。  。  

（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：a級  

服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。兩者俱佳，將認(rèn)為其具備服務(wù)品質(zhì)a級標(biāo)準(zhǔn)。  

（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：a級  

主要考核建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)a級。  

四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫字樓標(biāo)準(zhǔn)  

中國的寫字樓發(fā)展經(jīng)歷四個階段，  

第一代寫字樓一般是指計劃經(jīng)濟體制下的行政辦公樓，只能滿足于基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿(mào)大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區(qū)域的寫字樓，如：房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等。  

第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。深圳第二代寫字樓以出現(xiàn)于90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。  

第三代寫字樓在第二代的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀(jì)末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。  

隨著中國的入世，經(jīng)濟全球化的到來，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強化綠色環(huán)保辦公理念，從而達到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。  

和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：  

一、目標(biāo)客戶明確。第四代寫字樓瞄準(zhǔn)各類跨國企業(yè)和外資企業(yè)以及有實力的國內(nèi)大中型企業(yè)，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。  

二、景觀要求更高。國際上許多知名cbd或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢。  

三、更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。  

四、提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進了設(shè)計當(dāng)中。  

五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當(dāng)高的程度，并要求為將來的升級換代預(yù)留充足的升級空間，達到5a甲級標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。  

以上為一般寫字樓的評定標(biāo)準(zhǔn)，伴隨科技的進步和開發(fā)理念的成熟，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)也將不斷更新