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    物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)中繳納的一種稅費(fèi)。關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的討論已經(jīng)很久了，但在25日國(guó)務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中，物業(yè)稅再次由于其文中的“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”而引起市場(chǎng)關(guān)注。那么，物業(yè)稅的開(kāi)征究竟對(duì)于房?jī)r(jià)有什么影響呢?

    最近的半個(gè)多月，隨來(lái)著國(guó)家關(guān)于抓緊出臺(tái)物業(yè)稅工作的部署進(jìn)程，有關(guān)物業(yè)稅出臺(tái)的時(shí)間與內(nèi)容尤其是作用成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，財(cái)經(jīng)界、新聞界及廣大普通百姓熱議就表明了這一問(wèn)題的廣泛性與普遍性。不少專家在接受采訪或發(fā)表專門(mén)文章，論證物業(yè)稅開(kāi)征后對(duì)房?jī)r(jià)的影響。許多人致函讓我發(fā)表意見(jiàn)。坦率地說(shuō)，關(guān)注度之高是前所未來(lái)的。不過(guò)，我要向大家表明，我的看法是，開(kāi)征物業(yè)稅只是有可能抑制房?jī)r(jià)的上升，但也有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。就目前的情況看，我比較相信開(kāi)征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定上漲的說(shuō)法。希望這個(gè)觀點(diǎn)不要使大家失望。

    其實(shí)，核心的問(wèn)題不在于開(kāi)征不開(kāi)征物業(yè)稅，而在于開(kāi)征物業(yè)稅的稅率高低，在于物業(yè)稅是采用單一稅率還是累進(jìn)稅率，在于我們對(duì)普通老百姓的社會(huì)保障性住房提供的比例，在于我們城市目前控制人口增長(zhǎng)的戶籍政策。關(guān)于這一些，我有專門(mén)文章解讀，不再贅述。許多人熱切盼望開(kāi)征物業(yè)稅在控制當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，其實(shí)不了解政策制定的復(fù)雜性。就其現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)說(shuō)，目前存在兩個(gè)方面可能，即開(kāi)征物業(yè)稅后既有可能促進(jìn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，也有可能促進(jìn)房?jī)r(jià)下降。本人傾向于房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)。

    下面我們來(lái)做一個(gè)較具體的分析，說(shuō)明理由。

    我們先來(lái)看看，說(shuō)物業(yè)稅出臺(tái)后能夠平抑房?jī)r(jià)的理由是那幾條。

    第一，開(kāi)征物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效地遏制在住房市場(chǎng)上的投資與投資，炒房人，持有多套住房人的受益下降，這樣會(huì)主動(dòng)拋售房屋，這樣，市場(chǎng)上大量的閑置住房就會(huì)出售或轉(zhuǎn)讓，由于空置住房的量較大，所以這一因素會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

    第二，開(kāi)發(fā)商囤積土地或者開(kāi)發(fā)后囤房待售現(xiàn)象將人得到有效遏制。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)闆](méi)有持有過(guò)程的稅收，所以大量囤積土地，據(jù)媒體報(bào)道，有的開(kāi)發(fā)商擁有的土地已經(jīng)高達(dá)達(dá)到6000萬(wàn)平方米，十多年都用不完。由于土地資源有限，所以還可以囤積升值。土地價(jià)格被人為放大，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)不斷攀升。由于征收物業(yè)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的持有環(huán)節(jié)成本增大，必須加快開(kāi)發(fā)，加快銷(xiāo)售，這一情況必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

    第三，目前的政策是，在開(kāi)發(fā)商取得土地后要交付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，包括七十年的地租都交了，這樣取得土地的成本很高。開(kāi)征物業(yè)稅后，由于前期的費(fèi)用稅收轉(zhuǎn)移到了持有環(huán)節(jié)，大量的是轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，這樣，開(kāi)發(fā)商取得土地的成本降低，進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻也會(huì)降低，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。這樣，一是在開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不變的情況，成本降低促進(jìn)售價(jià)降低；另一個(gè)因素，就是在大量的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的情況下，必然會(huì)出現(xiàn)壟斷同盟被打破的情況，有一些開(kāi)發(fā)商在成本降低后，為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得手，采取薄利多銷(xiāo)、有水快流的銷(xiāo)售政策，這也會(huì)從總體上會(huì)促使房屋銷(xiāo)售價(jià)格下降。

    第四，物業(yè)稅的出臺(tái)，持有環(huán)節(jié)交稅，增加了住房保有中的成本，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，這樣，原來(lái)許多人因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而購(gòu)房的必然暫時(shí)退出住房市場(chǎng)，其次，由于保有環(huán)節(jié)征稅，導(dǎo)致一些人在可買(mǎi)可不買(mǎi)時(shí)不買(mǎi)，能買(mǎi)小的不買(mǎi)大的，它會(huì)從總量上減少市場(chǎng)需求。結(jié)果帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降。

    相比之下，我比較贊成物業(yè)稅開(kāi)征后房?jī)r(jià)不降甚至?xí)仙挠^點(diǎn)，一共有八條。

    第一，由于物業(yè)稅把土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用從一次征收轉(zhuǎn)為在持有環(huán)節(jié)征收，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格會(huì)大幅度下降，土地的取得成本大幅度降低，開(kāi)發(fā)商可以持有更多的土地。

    第二，目前的城市土地市場(chǎng)實(shí)際上處于一種半壟斷狀態(tài)，它表現(xiàn)在于土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說(shuō)，北京國(guó)貿(mào)周邊的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的土地的降價(jià)對(duì)它是影響很小的。正象我先前接受記者采訪時(shí)說(shuō)過(guò)的那樣，房?jī)r(jià)其實(shí)不是房子決定的，而是房屋所在位置的公共資源狀況決定的。這些資源是地鐵、公交線路、教育、醫(yī)療、商場(chǎng)、郵局、銀行等公共設(shè)施。這些設(shè)施能帶來(lái)生活的便利與相關(guān)成本的大幅度下降。因此，特定位置的住房是含有資源的，否則在北京的東二環(huán)的100平方米住房能值200多萬(wàn)而到了順義甚至不值50萬(wàn)了。我們每天上班過(guò)程中的時(shí)間消耗，以及這些時(shí)間可能創(chuàng)造的勞動(dòng)價(jià)值，就是兩個(gè)不同位置的差價(jià)。在城市土地供給過(guò)程中，招拍掛的結(jié)果必然只有大開(kāi)發(fā)商才能獲得土地。城市土地資源的有限性與位置的絕對(duì)壟斷性，會(huì)導(dǎo)致壟斷性房?jī)r(jià)。

    第三，由于未來(lái)的物業(yè)稅的稅率較低，因此持有土地需要交納的物業(yè)稅與飛升的房?jī)r(jià)相比不過(guò)是毛毛雨，因此，開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)一步擁有土地囤積，這也是當(dāng)下許多開(kāi)發(fā)商搶地的內(nèi)在因素。開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)看到了這一趨勢(shì)，土地成本降低，可以待價(jià)而沽。

    第四，　城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策與控制城市戶口的政策相矛盾。近些年來(lái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲地區(qū)主要集中大中城市，尤其是省會(huì)以上大中城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重頭戲也在大中城市。我們往往要求大中城市每年要增加投入多少，要使GDP增加值達(dá)到10%甚至更多。根據(jù)一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，GDP每增加10%，人口可能增長(zhǎng)4%到5%。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)需要合適的就業(yè)人群，那種通過(guò)就地調(diào)節(jié)的辦法只能解決其中一部分。但是我們同時(shí)又出臺(tái)了一個(gè)政策，就是控制城市人口增長(zhǎng)速度，目前的控制人口增長(zhǎng)速度與計(jì)劃生育的標(biāo)準(zhǔn)幾乎相差不大。也就是說(shuō)，政府希望新增就業(yè)的不是固定城市人口，不希望他們成為城市的主人而希望他們成為城市的過(guò)客，這樣的城市新增的就業(yè)人口就不可能享有保障性住房或比較廉價(jià)的住房福利。打個(gè)比方，來(lái)了20個(gè)人就業(yè)，但我們只給1個(gè)解決了城市戶口，其它人的住房問(wèn)題只能是租房與買(mǎi)房，這樣會(huì)為開(kāi)發(fā)商提供源源不斷的客戶資源，抬高價(jià)格后購(gòu)房者別無(wú)選擇，當(dāng)然這也是開(kāi)發(fā)商樂(lè)于看到的。

    第五，由于城市土地資源緊缺，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有緊缺的土地，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，土地會(huì)越來(lái)越增值，因此，銀行在工業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，更愿意向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款。開(kāi)發(fā)商有源源不斷的資金做保障，可以延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期，漸次開(kāi)發(fā)，達(dá)不到預(yù)定的利潤(rùn)不售。

    第六，現(xiàn)行的績(jī)效考核政策導(dǎo)致城市政府在房?jī)r(jià)上漲中得利。因此會(huì)出臺(tái)有利于房?jī)r(jià)上漲的措施。目前城市政府政績(jī)考核集中于GDP，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)GDP上漲，可以獲得績(jī)效考評(píng)的高分。二是房?jī)r(jià)上漲政府的稅費(fèi)增長(zhǎng)，政府財(cái)政收入增加。三是從降低招拍掛成本看，政府會(huì)幫助大開(kāi)發(fā)商擁有更多更好的土地。

    第七，開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的“理性經(jīng)濟(jì)人”，必然追求較高的利潤(rùn)指標(biāo)。拿地成本降低并不會(huì)帶來(lái)主動(dòng)降低房?jī)r(jià)的結(jié)果。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由不追求高回報(bào)。要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低價(jià)格銷(xiāo)售是一個(gè)道德標(biāo)準(zhǔn)。我們不能要求開(kāi)發(fā)商一定要道德高尚，只能要求開(kāi)發(fā)商合法。因?yàn)槌鞘型恋刭Y源有限，只要城市不斷投入增加經(jīng)濟(jì)總量，房?jī)r(jià)就不會(huì)下降。只有三個(gè)限制條件讓開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放棄暴利，那就是土地資源無(wú)限供應(yīng)，二是城市產(chǎn)業(yè)衰敗，三是持有的成本大過(guò)增值的部分。而現(xiàn)實(shí)看來(lái)可能性不大。

    第八，市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格取決于政府能提供多少比例的保障性住房，因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴瞧揭址績(jī)r(jià)的利器�，F(xiàn)實(shí)情況看，政府的財(cái)力有限，目前經(jīng)濟(jì)適用房還不超過(guò)總的住房供應(yīng)量的5%。這種現(xiàn)象近期不會(huì)有太大的改變。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是開(kāi)發(fā)商絕對(duì)支配的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)只升不降也是可以期待的了。

    從這8大方面來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。所以我在一些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的活動(dòng)上會(huì)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，購(gòu)買(mǎi)者希望房?jī)r(jià)下降的愿望強(qiáng)烈，但是是不現(xiàn)實(shí)的。