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近一時(shí)期，有關(guān)開征物業(yè)稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用于房屋持有環(huán)節(jié)的全新稅種，人們關(guān)注的焦點(diǎn)是：物業(yè)稅如果開征，能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥？

稅收覆蓋房產(chǎn)交易全部鏈條

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建說，房地產(chǎn)價(jià)格的高漲使財(cái)富快速增長(zhǎng)，房屋持有者從房屋的升值中得到了收益，就可通過稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)；如果對(duì)開發(fā)商征稅，影響的主要是供給；對(duì)買賣過程征稅，則影響需求；對(duì)持有過程征稅，將會(huì)對(duì)投資需求有一定的抑制。如開征物業(yè)稅，就意味著政府的稅收將完全覆蓋房地產(chǎn)的“開發(fā)———交易———保有”等全部環(huán)節(jié)，顯示了稅收手段的成熟。

今年年初，有一“中國(guó)購(gòu)房團(tuán)”周游了北美大陸后，空手而歸。雖然美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌落至歷史低點(diǎn)，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購(gòu)房團(tuán)面前的大山。在美國(guó)，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間，有的甚至可以達(dá)到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國(guó)“養(yǎng)”房子比買房子更加昂貴。

和美國(guó)一樣，在加拿大，政府對(duì)百分之百的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國(guó)，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。

物業(yè)稅在不少國(guó)家早已開始執(zhí)行，不同國(guó)家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當(dāng)?shù)卣?cái)政收入、公共支出的主要來源，并且是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。

直接影響房地產(chǎn)交易過程

“如果多了物業(yè)稅，投資者買房時(shí)就會(huì)進(jìn)一步考慮投資回報(bào)的問題，如果能夠承受，就會(huì)繼續(xù)投資，如果不能，就可能放棄。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)推廣部總監(jiān)王芳說，“貨幣政策更多作用于宏觀經(jīng)濟(jì)，而稅收政策則直接影響房地產(chǎn)的交易過程。物業(yè)稅將直接增加交易成本，也將從側(cè)面促進(jìn)樓市健康發(fā)展�！�

這一說法的邏輯是，征收物業(yè)稅意味著房屋持有成本增加，當(dāng)這種稅率達(dá)到一定程度，炒房者就會(huì)因?yàn)槌钟谐杀咎叨艞壋捶�，擁有多套住房者也�?huì)因?yàn)槌钟谐杀靖哌x擇出售大部分房屋，從而造成市場(chǎng)上房屋供應(yīng)量增加、房?jī)r(jià)下跌的效果。

商品房有著消費(fèi)和投資的雙重屬性，消費(fèi)需求能夠撐起樓市的“基本面”，投資需求則對(duì)樓市起著“雙刃劍”作用：適當(dāng)?shù)耐顿Y能夠帶動(dòng)市場(chǎng)真正起飛，但如果有效需求不足而投資、投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，則將抬高房?jī)r(jià)、吹大泡沫。近幾年出臺(tái)的二套房貸等政策，就是著眼于抑制樓市投資過度。

不過，目前關(guān)于物業(yè)稅的問題畢竟還是處在討論、“研究”的層面，相關(guān)政策細(xì)節(jié)還付諸闕如。分析師薛建雄認(rèn)為，政府再提物業(yè)稅，更多的是釋放一種信號(hào)，表明不希望投資過熱拉高房?jī)r(jià)，從而影響成交量的回升。

業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅的征收能夠增加住房所有者持有成本，能降低投機(jī)者的收入預(yù)期，但這僅僅是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。房?jī)r(jià)的走向更多地要受到市場(chǎng)供給、需求、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等眾多因素的影響。

開征物業(yè)稅應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)

作為可能影響所有購(gòu)房者的一個(gè)全新稅種，“有待”開征的物業(yè)稅引起了市場(chǎng)的無限遐想，也引發(fā)了一連串疑問：比如，物業(yè)稅是否和一次性繳納的70年土地出讓金有重復(fù)？一個(gè)家庭的首套自住房是否應(yīng)該免征物業(yè)稅？中低收入家庭、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房等的物業(yè)稅如何征收？過往公開或私下持有多套住房的公務(wù)員是否認(rèn)定持有合法？全國(guó)所有的住房信息是否已經(jīng)互聯(lián)互動(dòng)并全部登記可查？……

王芳舉例說，如果持有物業(yè)就要繳稅，那就幾乎涉及所有個(gè)體，那么子女為老人買的房子要不要征收物業(yè)稅？此外，稅負(fù)跟個(gè)人買房多少相關(guān)，但目前各地房地產(chǎn)交易系統(tǒng)都不聯(lián)網(wǎng)，很難查清楚個(gè)人在各地總共有多少套房，那又怎么辦？

客觀地講，目前我國(guó)開征物業(yè)稅仍存在幾大障礙，一是民眾的認(rèn)識(shí)和接受程度；二是相關(guān)法律法規(guī)的完善程度；三是具體開征稅的技術(shù)支持和保障，比如是否具備相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、評(píng)估能力等等。目前專業(yè)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在我國(guó)就十分缺乏。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建說，開征物業(yè)稅，首先要明確基本指導(dǎo)思想，不要似是而非、遮遮掩掩，也不要過于突出“公平”旗號(hào)，征稅面要廣，但起征點(diǎn)要低；另外，要通過試點(diǎn)逐步推開，讓公眾有一個(gè)接受過程，“不在于當(dāng)前，而在于長(zhǎng)遠(yuǎn)”。

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